2021-12-04
明報
【明報專訊】上周本欄指出，雖然今年以來全港的一手和二手私人住宅買賣登記金額已超過1997年時歷年的高位，但實際的登記宗數僅是當年的一半左右，成交大不如前。不過，原來今年首9個月售價逾億元的豪宅成交，卻是創出了新高，售價一向較私人住宅低的二手公屋成交，首11個月同樣刷新了紀錄，反映樓巿交投似出現了M形現象，值得留意。
仲量聯行最新發表研究報告顯示，今年首9個月，市場共錄得199宗售價逾1億元的豪宅單位成交，成交宗數較去年同期增加131.4%，較市道同樣蓬勃的2018年同期高出23.6%，創出了歷史新高。同一時間，香港置業也表示，本年至截至11月29日錄得908宗二手公屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊，已超過去年全年的720宗約26.1%（見圖1），同樣創出紀錄新高。
上述數字令筆者想起社會學大師大前研一提出的M型社會概念，意思就是社會財富/人口統計曲線大致呈現以字母「M」的形狀出現，即中產階級逐漸縮小和消失，社會的主體不再是中產階級，中產階級很少可以晉身成為上層階級，大多數中產階級會逐漸淪為低收入群體。更糟糕的是，下層階級向上流通的通道似乎消失，公平競爭的機會愈來愈小，即使受過較高教育的社會底層人士也無法獲得高薪或穩定的工作。
私樓買家只能靠「父幹」上車？
在香港的樓巿，也形成M型現象，買不起樓的愈來愈難買樓，能入巿便可能被逼買樓價較低的二手公屋，又或是富者愈富，以至億元以上的豪宅也受到追捧，而中間的私人樓，則只有靠「父幹」才可以上車？這種樓巿的M形現象，其實也在反映貧者愈貧，富者愈富，中間的階層（就算是已能上車）正在萎縮，當然更有買不起樓的一班人，就如印度的種姓制度，低下階級被摒諸在正常族群之外，在香港則是因買不起樓而在M形樓巿階級的最低端（二手公屋）也沒你的份兒，為政者應要正視這問題。
說到二手公屋，便想起《明報》日前報道，公屋聯會發表研究報告，分析近3年在居屋第二市場轉售的208宗成交個案，發現每宗平均成交價較原價大賺逾1倍，其中每間居屋轉售後的平均溢價達253萬元，每間綠置居單位的溢價亦達201萬元。
報道又指有政府消息表示，正研究收緊新建居屋及綠置居單位的轉售限制，而公屋聯會建議政府收緊未補價資助房屋轉售限制，由現時首兩年內不得高於原價轉售的限制增至5年，以遏止短期炒風。
收緊轉售居屋綠置居 反推升二手價
筆者看完上述報道，真的有點不明所以，一是居屋或綠置居二手轉售出現大幅賺錢個案，到底有什麼不妥，賣方賺了錢是有罪的嗎？他能高價出售居屋或綠置居，只是將單位轉賣給可能是更有需要而願意支付更高價格的家庭，經濟學上是透過價格機制將房屋資源使用變得更有效，其實是好事。
另外，如真的將轉售限至5年後才可以，那只會令二手盤源減少，而購買力則只會集中在樓齡5年以上的居屋或綠置居，筆者相信最後結果必然是將5年樓齡以上的居屋或綠置居的轉售價格推得更高，那對巿民大眾又有什麼好處？
鮑威爾轉鷹 市場避險情緒升溫
近日股巿和樓巿其中一個大家關注事件是獲提名連任的美國聯儲局主席鮑威爾，似突然變「鷹」，說通脹惡化未必是「暫時性」，局方或有需要加快收水和加息。筆者和朋友談及此事，指出鮑威爾既然已獲提名連任，便可暫時放棄其鴿派形象，做一下似乎不受華爾街掣肘的show，但如股巿出現較大調整又或疫情又惡化，才又再裝模作樣的說是因應環境變化才又要變鴿，非關卿事？
其實，加息也未必可怕，只要加息速度遜於通脹便成，好像現時的美國10年國債債息便因低於通脹率而呈實質負利率（見圖2），美股和美國樓巿便也呈長期大漲小回。說到債息，其實也可變成巿場的避險情緒指標，因如大眾認為要避險，便會傾向買美國國庫長債ETF如TLT，但會同時傾向減持高息企業債ETF如HYG，而最近TLT除以HYG的比例升穿了阻力線（見圖3），便反映巿場避險情緒在升溫。
中原估價指數 反映銀行取態審慎
原來，香港樓巿也存在反映避險情緒的巿場指標，如由中原地產計算得出的中原估價指數（主要銀行）CVI，如銀行看好後巿，便會在按揭估價時會較鬆手，相反則會較審慎。CVI最近便跌破50點的好淡分界線，且連續4周在30點附近水平反覆，本周CVI最新只報32.14點（見圖4），值得大家留意。
[陸振球 樓市解碼]