2021-12-03
明報
【明報專訊】雖然疫情不利日本經濟，卻反而令當地人更願意留在家中，甚至因要在家工作需要更大的居住空間，更有研究報告指出，日本政局穩定、低利率環境，以及較高的疫苗接種比率，都會利好明年日本經濟增長及物業市場前景。即使日本物業價格在疫情期間上升不少，但上述因素對海外投資者尤其吸引，市場預期當地樓市長遠仍有上升空間。
國內需求佔零售住宿市場逾九成
根據REthink Tokyo上月發布的《2022年亞太地區房地產新興趨勢》報告指出，現時海外投資者對日本物業具有濃厚興趣，當中不少人表示有意購入東京物業。一直以來，日本政治環境穩定、充足的流動性以及低利率環境，都得到海外投資者青睞。
在經濟層面上，日本國內需求佔零售市場及住宿市場超過九成，因此，即使新冠病毒疫情下，全球多國實施封城政策，但日本未有因外國進口和供應鏈問題而受到很大影響。
海外投資者按揭息率2厘至3厘
報告又指出，現時日本物業市場具有較低的租賃風險及租金上升的潛力，首先在按揭利率方面，如果是當地有穩定收入的公民或有永住身分的居民，可以申請全額貸款，按揭息率由0.5厘至1厘；如果是海外投資者，按揭息率為2厘至3厘不等，仍屬於較低借貸成本。
昔日，日本住宅面對高租戶流失率，但疫情令人們生活出現轉變，有更多時間在家中，而且不少租戶正在尋找更大的面積，或額外的空間作為家庭辦公室等，長遠而言都會利好當地物業市場。
第一太平戴維斯亦發布《2030年亞洲房地產市場》研究報告，指出疫情令日本一些行業如酒店、零售及旅遊等受到衝擊，以致經濟走弱，而在東京亦因疫情以致流行在家工作，對辦公室需求下降，但長遠仍看好日本物業市場前景，主要有以下幾個原因：
首先，日本仍然是世界第三大的經濟體，雖然人口開始下降，但日本社會政治穩定是一個非常重要因素。10月份，現任日本首相岸田文雄帶領自民黨在眾議院選舉中取得261席並聯同盟友繼續執政，雖然比上次選舉的276席減少，但外界依舊認為自民黨是「平靜當選」，因此預期未來日子，日本政策不會出現重大變化。此外，日本經濟及財富較為平等，根據經濟合作組織（OECD）的數據顯示，日本最富有的1%人口，僅擁有全國10.7%的財富。相反，美國最富有的1%人口，僅佔全國超過40%財富，反映日本財富較均等。
疫情趨穩 地產市場料加快復蘇
疫情方面，現時日本完整接種疫苗人口約為77%，而截至本周三的7天平均感染個案不足100宗，研究報告預期，當地房地產市場將會因而快速復蘇。其他帶動樓市上升、吸引國際投資的因素包括有充足流動性及低利率。當中，東京、大阪、名古屋和福岡等都是海外投資者熱中的城市。
環球樓市 - 明報記者 黃清瑤
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