愈借愈盡 樓按期逼近28年

中原按揭一份報告指出，今年10月平均按揭年期增加兩個月至333個月屬歷史上最長年期數字，即平均新批按揭年期為27.75年，反映選用較長年期供樓人士增多，以減低每月供樓金額，一方面減輕供樓負擔，另一方面以便更容易通過壓力測試。 選較長年期供樓者增多 經絡按揭亦指出，10月平均按揭貸款金額則輕微減少至509萬元，10月份平均還款年期再創新高（見圖），反映在樓市高企及新按保的推動下，買家選擇拉長還款期以更輕鬆通過壓力測試要求。 唐榮拿這些數字換算成一個香港家庭每月供樓的可能情況：貸款額509萬元、1.36%的H按利息、年期28年、月供18,224元。假設加3厘壓力測試，月供升至26,256元，如果這個月供數字是代表家庭月入的60%，家庭月入大約是43,760元左右。 平均還款年期再創新高，達到27.75年，其實一些年期是30年、一些是25年或20年，而由於較多年期是30或接近30年，借到最長的年期，才會把平均年期不斷拉高。如果平均還款年期達到30年或360個月，代表所有宗數均是承造30年期，相信不會出現這種極端數字。但隨着樓價高企，不斷逼近30年的趨勢應該改不了。 再計算種其他情況：貸款額及利息不變，如果是承造20年的按揭，月供24,235元，加3厘壓測，月供31,818元，與28年相比，同樣這個月供數字是代表家庭月入的60%，家庭月入要求升至53,030元左右。較28年月供，每月家庭收入要多出9,270元，絕非小數目，亦促使買家愈借愈盡。至於達到30年按揭，月供則為17,228元。 中原按揭報告亦提到，10月份新批按揭貸款額按月減少7.4%至490億元；當中，由於近月一手市道持續暢旺而二手交投放緩，新批一手物業按揭貸款增加37%至124億元，為2019年5月後兩年半新高，表現優於大市，而同期新批二手物業按揭貸款減少17.7%至269億元。新批轉按款則減少13.1%，至97億元。 新取用按揭貸款 首10月3300億 雖然10月放緩，不過，經絡按揭報告指出還有不少貸款數字創新高，以首10個月比較，今年新批出按揭貸款額及宗數為5,053.6億元及102,324宗，比去年同期的3,552.91億元及76,972宗，貸款額及宗數分別仍升1,500.69億元及25,352宗或42.2%及32.9%，貸款額創有記錄的首10月新高，宗數則創11年同期新高。 另外，今年首10個月的新取用按揭為3,298.05億元及69,288宗，相比去年同期貸款額及宗數錄得2,448.08億元及55,741宗，貸款額及宗數按年分別上升849.97億元及13,547宗或34.7%及24.3%，貸款額創有記錄的首10月新高，宗數則創兩個年度新高。 所有數據均顯示，樓市熱鬧，買家亦愈借愈盡！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論