兩次樓價微調

上周公布的差餉物業估價署資料顯示，最新10月樓價指數報394.8，按月跌約0.85%，連跌兩個月，翻查過去資料，樓價三年多以來經歷兩次調整，這次可能是第三次短期調整，有何共通點？ 樓價指數2連跌 第3次微調？ 2018年7月，樓價指數達歷史新高的394.8點後回落，跌至2018年12月的359.4點，調整期歷時五個月，回落幅度約為9%。 2019年9月，樓價指數破歷史新高的369.9點後回落，跌至2020年2月的373.4點，調整期歷時五個月，回落幅度約為6%。 2021年8月，樓價指數破歷史新高後回落，達到398.3點，現時跌兩個月，最新2021年10月數字是394.8點，累計跌幅接近1%。 如果跟隨這樣的調整，可以大概預計需時五個月，現時回落兩個月，再加上11、12及明年1月，而今年農曆新年是2月1日起，亦時樓市統淡季，若純屬短暫調整，反彈時間應該是2022年的2、3月左右，一般視為樓市小陽春。 翻看今年10月樓價數字可見，當中跌幅最大的為753.5至1,075平方呎中價樓，按月跌1.68%；而1,722平方呎或以上豪宅物業則按月升0.16%。至於反映二手樓價指數的中原城市領先指數（CCL），亦出現樓價回軟迹象，CCL最新報186.9點，按周跌0.76%；上周樓價指數反映11月1日至11月7日，即美國聯儲局宣布縮減買債當周市況。上周8大樓價指數齊跌，是逾一年多來首見。 再看看昨日公布的美聯樓價指數最新報173.33點（見表），按周跌0.5%，連跌2星期，而指數已連續7周於173點至175點之間窄幅上落。另外，監察放盤價格變化的美聯信心指數（MCI）亦出現下調，最新指數報58.9點，按周跌1.9點，跌3.1%。報告指出，早前有業主減價求售，筍盤獲市場承接，帶動近月二手交投有所回升，而部分二手業主順勢亦跟隨減價。減價盤增加，信心指數按周續跌。 樓價破頂觸發 買家轉趨審慎 根據美聯物業網站的減價盤比例反映，在全港3區之中，新界區減價盤比例最高；若以細區劃分，減價盤比例最多的三個區份是杏花邨、九龍城、荃灣。若以單位面積劃分，減價盤比例最多的是實用面積約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；而實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位緊隨其後。 各類指數均反映樓價有調整壓力，2018及2019年兩次樓價調整分別是9%及6%，可以暫時假設樓價回落幅度介乎半成至一成之間。另一點值得留意的是，樓價破頂、輕微創出歷史新高後，往往觸發買家轉趨審慎，出價變得保守，2019及2021年均出現類似情況。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論