【明報專訊】美國聯儲局主席鮑威爾獲總統拜登提名連任，巿場關注其會否因沒有包袱而會因應美國通脹惡化加快加息，以至令美國的經濟降溫，從而不利股巿和樓巿？瑞士隆奧（Lombard Odier）首席經濟師Samy Chaar（圖）預測，美國樓市明年持續向好，將可帶動當地新屋動工及消費市場蓬勃發展，明年GDP按年增長4.6%，並不存在增長急速降溫的問題；該行私人銀行首席投資總監Stéphane Monier則認為，可以透過房託、基金/股票及私募基金等投資美國樓市。
Samy Chaar認為，美國樓市明年將成當地經濟主要增長動力之一：「目前美國住宅正出現短缺，原因是家庭戶數增長持續，而且不少家庭的資產負債表強勁，有能力購買住宅，加上按揭利率現亦處於低位，由此帶來龐大的置業需求」。他分析，美國房地產投資是當地經濟重要部分，當地樓市續旺、樓價向好，可帶動新屋動工及裝修市場，對租務市場屬正面，又可間接促進消費，屬該行對美國明年經濟增長樂觀的原因之一。
Chaar預測美國今明兩年經濟按年增長率分別約5.6%及4.6%，核心通脹則由3%以上回落至2.6%，反映隨着疫情對供應及需求的擾亂緩和，在經濟增長由超高水平回落，通脹亦轉趨正常化，並不會出現滯脹，此趨勢在中國及新興亞洲亦出現（見圖1）。
美樓價上升利消費
事實上，根據向美國國會提供資訊的《國會研究服務》（Congressional Research Service）近月發表的報告，樓市在當地經濟扮演重要角色，原因是約65%家庭住戶擁有自住物業，而該自住物業佔家庭住戶整體財富比例逾四分之一。至於美國樓市對當地經濟的直接影響，去年新屋動工及舊屋裝修等房地產投資達8850億美元，佔GDP約4.2%，而租務相關開支則達2.8萬億美元，佔GDP約13.3%，兩者相加佔GDP約17.5%（見圖2）。
3渠道投資美樓市
上述報告亦指出，要衡量美國樓市表現，樓價是其中一個重要指標，而當地樓價自2012年首季已開始回升，去年第四季按年增長10.8%（見圖3），此舉對GDP亦有間接的正面影響，原因是在樓價上升周期，物業可以加按套現，而且亦帶來正財富效應，令業主更有能力及意願消費，而消費佔當地GDP比重近70%。由於美聯儲去年3月起因應疫情每月買債1200億美元放水救市，為當地經濟注入龐大流動性，部分資金亦流入當地樓市，去年一、二手樓市成交急升，令庫存於去年底亦回落至20年以來低位（見圖4），供應減少此因素亦繼續支持樓價向好。
Stéphane Monier則指出，投資者有三大渠道可以投資美國樓市，「第一是投資於房地產信託基金，這也是我們的主要投資策略之一。雖然房託的流動性很高，但也有一些缺點，例如它的價格表現與股市關連性高，故我們往往為客戶買入某一房託時，也會同時買入它所發行的債券，分散投資於不同資產類別，從而降低風險。」
「第二是投資於美國房地產股票或基金，這樣的話，可以投資於受惠現時環境的細分地產市場，例如我們目前比較偏好物流中心及住宅，對商業地產持審慎態度，當中，位於黃金地段的購物中心仍然是理想投資，但另一方面，處於三、四線地段的購物中心則正受累網購衝擊，並非我們的優先選擇。」
「第三，假如我們投資屬非常長期，例如10至15年，可以投資於房地產私募基金，由私募基金去投資實物房地產。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]