通關=內地客爆買樓？

行政長官林鄭月娥昨日在行政會議前見傳媒指，收到港澳辦通知，本周四將於深圳舉行第二次兩地防疫專家會議，期盼可早日公布通關詳情。通關被視為明年樓市其中一項推力，是否如此？ 對於特首最新表示，通關將會逐步有序，並有機會廣東省先行，地產界一般認為待通關後，來自內地客的本地成交或會上升，並帶動買家印花稅（BSD）收益（非本地買家需支付樓價15%稅項）。 上月住宅辣稅個案 量價齊跌 先看看最新數字，稅務局日前最新資料顯示，10月份涉及3大住宅「辣稅」個案及金額全線下跌，並以反映內地客入市情況的BSD宗數跌幅最大，按月下跌逾4成。 根據10月資料顯示，BSD、15%新住宅從價印花稅、額外印花稅（SSD）的成交合共361宗，較9月份的575宗，按月減少37%，合共涉及金額約12.46億元，較9月約16.18億元大減約23%。當中，反映內地客入市情況的BSD成交，10月錄70宗，較9月的118宗減少約41%，金額則按月減少約9.5%至4.033億元。 換言之，內地客入市，願意付出15% BSD的，其實非常少數，再看看新冠肺炎封關前後的影響，就以2019及2020年的徵收BSD個案做比較，2019年全年2,132宗、2020年全年減至670宗，換言之，推算封關使內地客入市宗數全年減少約1,462宗，如果恢復通關，是否代表內地客入市個案可回升至逾2,000宗水平？ 當然，今年截至10月，BSD約有727宗，已經超過去年全年總數，但肯定未回復至疫症前，即2019年的水平。而2019年全年有74,804宗住宅交易，約佔當中的3%，是否足以左右樓市大局變化？再細分至未發生疫症及社會事件前，2019年第一季BSD則有426宗、稅款近11億元；第二季仍有559宗、稅款近19億元，可以作為解封後成交量的基礎假設。 倘回疫前入市水平 比例仍低 如果翻看港府2021年半年經濟報告，當中亦提到反映買家印花稅的影響，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案在第二季亦處於平均每月25宗的低水平，佔總成交的0.3%，遠低於2012年1月至10月期間的平均每月365宗或4.5%（2012年10月27日實施「雙辣招」包括BSD及SSD）。 換言之，如果從BSD計算，即使解除封關，內地客回到疫市前的入市水平，但所佔樓市比例仍屬較低水平，附圖可見，當年BSD推出後，非本地買家入市佔比出現裂口式下跌。當然，內地資金入市還是在演變着，有說「新香港人」取得永久居民身份證後入市積極，亦有透過香港親友、資金渠道等方式入市，所以，通關是否會出現大量願意支付15% BSD的交易湧現，內地資金大舉南下，唐榮抱有一定懷疑。 撰文 : 唐榮