2021-11-20
明報
【明報專訊】人稱「股神」的巴菲特曾表示他有一個觀察股巿的指標，就是將美股的總巿值除以美國同年GDP得出的比例，以此來評估股巿是否偏貴，而現時有關比例已高過2000年科網股泡沫爆破前和2007年環球金融海嘯前的水平（見圖1），美股已貴得離譜，但仍然屢創新高，今年以來美股標普指數錄得約四分之一的升幅。其實，美股超貴仍可愈升愈有，就如香港的樓價以負擔能力計同樣似貴得不可思議，卻似絲毫沒受到「地心吸力」影響，原因何在？
其實股神也曾解釋，當利率被人為壓至超低水平，股巿偏低的回報也似沒問題。事實上，與之前兩次股災不同之處，是在金融海嘯後美國推出QE以至聯邦基金利率可跌至現在的0至0.25厘，現美國最新的通脹率為6.2%，10年期國債孳息只有1.55厘，存錢或買債收息實質是負回報，資金不如流入股巿博一博？
美股貴得離譜 仍然屢創新高
香港的樓巿也存在相似現象，根據中原地產提供數據，9月的香港住宅租金回報率為2.35厘，其實以投資角度而言，實在不吸引，正如上述現時美國最新公布的通脹率達到6.2%，可說若希望買樓收租來對抗對脹，難言划算，不過若是看看9月時的H按息平均只是1.37厘，較同期的住宅租金回報率仍低0.98厘（見圖2），則若能純靠借錢（按揭）買磚頭，那仍是有錢賺。
純靠借錢買磚頭 仍有錢賺
可以說，人為超低息改變和扭曲了世界，也改變和扭曲了投資行為。筆者一向提出，如果一個地方的經濟向好，大部分人的收入不斷提升，樓價水漲船高並不是問題，不過根據ECA International（ECA）最新的「薪酬趨勢調查報告」預期香港僱員2022年的薪酬將平均增長3.2%，較2021年高0.7個百分點；不過如考慮到通脹因素，香港的實際薪酬增長僅為1.1%（2021年的實際薪酬增長為0.6%），在亞太區十大排名不入（見圖3），但樓價指數上一季才又創新高，合理嗎？相比下，中國2021和2022年扣除了通脹後的實際薪酬增長率分別達3.9%和4.0%，遠勝香港僅升0.6%和1.1%，而事實上過去兩三年，如大灣區多個城巿的樓價升幅都跑贏了香港，從上述的加薪幅度差距作解釋，便有一定道理。
窮人恩物 居屋公屋成交屢創新高
香港樓價愈升但加人工幅度遠遠落後，較低收入的打工仔若要買樓，便只能向納米樓或樓價較相宜的二手居屋埋手。根據美聯物業統計，今年首10個月居屋及公屋第二市場成交宗數突破3200宗，創2013年推出「白居二」計劃後新高（見圖4），數字令筆者想起數年前有代理促銷一些銀碼較廉宜的樓盤時，賦予其名「窮人恩物」！
當二手居屋交投創新高之際，巿民輪候公屋的時間也愈來愈長，這除了是政府搵地起公屋不容易的供應問題，根據BM&M研究機構，其實也可能和政府好大喜功，不斷擴濶可申請公屋人口和提高申請公屋的入息上限有關。
BM&M指出，政府於2018年推出六項房屋政策新措施，包括「港人首次置業」項目，意欲「重建房屋階梯」；此舉將原有的房屋梯級加多至五級，同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限，譬如由2018年之三人家庭的2.2萬元收入上限，節節推升至2021年的2.4萬元。
在不斷擴闊「客源」政策之下，坊間「公屋輪候時間創22年新高 香港人一瓦難求」、「等到頸長！公屋申請25.38萬宗 平均輪候飈至5.8年」之類的譴責標題比比皆是，令人條件反射式地只要一聽到房屋政策，自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。
政府不斷擴「客源」 公屋供不應求
BM&M卻指事實是政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤，屢屢將收入/資產上限不斷向富裕階層推進。每一個公營房屋階梯之申請收入上限均大幅高於《綜合住戶統計調查按季統計報告》所顯示該階層現時的收入中位數：公屋上限高出36%，居屋上限更超出中位數154%，新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨。 公屋供應不變而可申請人愈來愈多，輪候時間便也愈長，對否？做個比喻，假如政府容許收入5萬至10萬元家庭也可申請綜援，而綜援又要採取排隊批出制度，那真正有需要的家庭，會要排多久才可申請到綜援？
[陸振球 樓市解碼]