2021-10-09
經濟日報
港府公布新版《香港2030+策劃規略》，預期提升人均居住面積最多近5成至237平方呎，改善居住空間。發展局擬議未來的新公營房屋，皆須符合標準，正好順應財富累積提高生活要求的國際大勢，但大前提是港府必須竭力增加公私營土地和住宅供應，改變樓價只升不跌的預期，價格始有機會停止破頂，盡量平穩樓價，避免大上大落，「納米樓」才不會是不少人唯一的「上車」選擇。
財富帶動需求 環球居所變寬
根據最新《2030+》長遠規劃，本港新單位的人均室內面積會增至215至237呎，比5年前人口統計的161呎實際居住面積中位數，起碼增約33%。新目標將大過東京目前人均的210呎，但仍小過上海（260呎）、新加坡（270呎）和深圳（300呎）。
當一個地方愈趨發展和富裕，每戶人數會減少，既有住宅變得較寬敞，人們也會追求更高層次需要，如私隱，或搬至更舒適的市郊。英國學者Katherine Ellsworth-Krebs引述數據指出，包括本港在內，環球人均居住面積從1980年起普遍斷續上升，如內地急升約300平方呎，英國近15年也能增加約43平方呎，至大概430平方呎。
本港人均GDP和經濟競爭力，每居全球前列，惟講到宜居生活，只屬中游，住屋是一大癥結，有礙爭逐外地人才填補空缺。
發展局局長黃偉綸指出，政府在剛規劃的新發展區，將採用新標準規劃公營房屋單位，強調港人可「住大啲」並非空談。當局亦一改「改善居住空間不能單靠政府制定居住空間的硬指標」這口徑，表明考慮在政府賣地或重建項目，加入單位最少達200至210平方呎的要求。
事實上，市建局2014年起已要求，重建項目單位以260平方呎為實用面積下限，但近年樓價居高不下，限呎單位一樣昂貴不已。政府前年放寬按揭上限後，市民可借更多錢「上車」，納米新盤勢頭略挫，惟個別如啟德今年仍可見區內最細單位應市，反映單價較低的私宅，根本不愁需求。
就如何遏抑樓價至可負擔水平，運房局局長陳帆表示，當土地供應顯著增加，預期樓價將會調節，現時公營房屋佔總數7成，當中3成屬資助出售房屋，定價已跟樓價脫鈎，可滿足有置業需求的市民。
由於新《2030+》大增人均居住面積目標，官方推算2019至2048年的土地短缺，將不止倍升至3,000公頃，已規劃的4,100公頃中長期潛在土地供應，更不容大閃失。
資助房改預期 遏止樓市升勢
現屆政府宣布重建置業階梯，旨在擴大公營房屋比例，尤其藉綠置居、首置上車盤等，為市民帶來盼望。黃偉綸上月預告，未來10年公營房屋供應量將更勝去年預期的31.6萬個，但未來幾屆政府皆要積極掃平各式覓地路障，持續穩定推出公私營土地和公營單位，才有可能改變社會對樓價只升不跌的預期。
只有當市民放心遲買未必「蝕底」，父母不用急着助兒女置業，合資格的夫婦、情侶可租着樓，靜候更寬敞的資助出售房屋，令私宅樓價不再斷續上揚，政府帶頭提升公私營居住面積，方有望協助各個階層真正住得好。