2021-05-01
明報
【明報專訊】樓巿近月回復熾熱，更有分析預期中原樓價指數今年內可以再破頂，究其原因，不外乎美國繼續無限QE令到全球水浸，以及香港土地供應依然緊絀，如明日大嶼可推出或可為樓巿降溫，其實如能騰出香港的葵涌貨櫃碼頭改建住宅，落成的私人住宅規模將等同9個太古城，大大紓緩香港的房屋困局。
新民黨主席葉劉淑儀日前在立法會答問大會上便表示，現時香港的貨櫃碼頭出現供過於求，競爭力也早已不及內地的港口，不如減少貨櫃碼頭的面積空間，以騰出300多公頃臨海靚地興建房屋，如此便能加快解決香港的房屋問題。
港貨櫃碼頭競爭力早遜於內地港口
曾幾何時，香港的貨櫃總吞吐量，在全世界排名是數一數二的，但到了2020年已跌至第9位（見圖1），若單計葵涌貨櫃碼頭， 其貨櫃吞吐量也早在2014年見頂（見圖2），之後便逐年走下坡。遠的不說，以深圳港口在2020年的貨櫃吞吐量便達2654.8萬個標準貨櫃箱（TEU），遠高於香港同期的1796.9萬個，估計整個大灣區港口的貨櫃吞吐量更達6500萬個。加上香港很多工業已搬離，香港的貨櫃經營成本也偏高，根本缺乏競爭力，改變用途以興建住宅乃是合理和最有利社會發展的方案。
筆者向規劃界朋友請教，獲回覆指1997年曾有限制每年只能賣地50公頃，相比現時葵涌貨櫃碼頭泊位及後勤佔地380公頃（碼頭佔地280公頃，後勤用地約100公頃），如能騰出這380公頃巿區臨海地興建住宅，已等同額外提供7年以上的土地供應，相信可以大大紓緩香港的房屋壓力，而搬遷葵涌貨櫃碼頭，也可使中港貨櫃碼頭更加融合，一來可增加經營效率，降低成本，同時亦有助提升香港的經濟競爭力。
或較明日大嶼更有效解決房屋問題
這名規劃界朋友給筆者「算帳」，指如以5倍地積比率及每個單位平均500方呎計算，騰出的貨櫃碼頭足可興建多達38萬個住宅單位，相等於9個太古城的規模，可能較明日大嶼方案更快和更有效解決香港的房屋問題。
最近看到一項統計，指美國的股巿和樓巿總值相對GDP的比例再創新高（見圖3），所以認為股市和樓市有極大的泡沫，且接近爆破邊緣。
不過，筆者認為這個統計有其缺陷，因為股巿和樓巿的總值是具累積性，過了一段日子，其相對GDP的比例自然會愈來愈高。當然如比例升得過急會有調整壓力，但並非高了便一定有泡沫，筆者覺得股巿和樓巿總值的增長相對GDP的增長是否拋離得太過分，又或股價和樓價升幅相對GDP的增長速度，會更具參考意義。
港樓價增長遠超人工增長 成隱患
大家都知道香港過往數十年，樓價增長確是遠遠超過人工的增長，這才是本地樓市問題的核心所在，筆者經常說，樓價不斷攀升之餘，經濟增長和人工加幅愈來愈低令問題更加惡化，政府不單需要解決房屋問題，也要在加強香港競爭力上多下功夫，才是為政之道。
路透社最近一篇文章指出，內地發展商會將香港視作深圳的「後院」，又指愈來愈多深圳地區的物業價格較香港更貴，變成香港樓宇反而「更易負擔」！
一些人可能覺得作為「後院」有貶義，其實不然，好像瑞士便經常被視作歐洲的後花園，其經濟卻毫不失禮，瑞士法郎表現強勢，人均收入也很高，更常被稱為富人天堂，而香港也是內地不少有錢佬心儀的地方，加上沒有遺產稅，資金源源湧入，令到香港的豪宅價格不斷破頂。
假如香港真的成為深圳後花園，其實也不錯，令人擔心的是若香港保持這種地位，貧富懸殊會否加劇，使香港成為內地富人的天堂，以及生活水平和樓價高企，令到本地窮人生活更難。
早前花旗銀行便發表報告表示，在香港要擁有財務自由的門檻，屬全球第二高，僅次於倫敦，即是說如果在香港沒有物業，不要說財務自由，連過一般水平的生活也未必容易，政府反而要多下功夫，以解決房屋短缺和樓價高企的問題，上述搬遷葵涌貨櫃碼頭以興建住宅便可能是其中一種辦法。
世界不斷在變，香港貨櫃碼頭衰落只是例子之一，最近渣打集團(2888)宣布，會在全球關閉400家分行和減少三分之一的寫字樓租用樓面，朋友房託專家楊書健也指出，投資房託也不宜再獨沽一味，不應只集中於商廈或商場物業的房託，而一些新興房託如數據中心或物流中心等，其表現往往較傳統房託更為突出。
[陸振球 樓市解碼]