2021-11-16
經濟日報
上周翻查地產站（https://ps.hket.com/）的成交紀錄，最便宜的一宗代理二手成交是元朗尚悅．方低層B室，成交價358萬元，但面積只有211平方呎，換算下來平均呎價是16,967元，絕不便宜。
低總價只能買納米盤
其他成交還包括450萬元的北角明暉大廈，呎價更高，因為只有210平方呎，呎價21,429元。好不容易面積大一點的，已經是居屋成交，是將軍澳廣明苑，458萬元買入539平方呎，呎價8,497元，低於1萬元一呎，但卻是居屋第二市場成交價，屬未補地價居屋交易。
其實這數宗成交已反映現時樓市情況，即使是低總價但實際只能買入納米單位，換算呎價並不低，而低呎價、低總價又能面積稍稍大一點，合適的物業類型已經愈來愈少，可能是第二居屋、二手公屋。
如果翻看土地註冊處成交記錄，10月份低於300萬元以下的住宅成交只有190宗，佔總體4,643宗的4%，屬超低比例，想要上車，其實只能不斷把鎖定的價位向上移，同樣以10月為例，最多成交宗數的價位剛好落在500萬至少於600萬元區間，緊貼可承做9成按揭的上限，宗數多達654宗，佔總成交量的14%。甚至可以說，500萬元至600萬元，已經是最普遍的上車盤價位水平。上周花旗銀行的置業調查中正好提及，受訪者認為適合他們居住需要的物業樓價平均為580萬元，幾乎觸及可承造9成按揭的最高價位，可以說是調查與實際住宅成交情況相互印證。
500萬以下二手成交量 14月低
香港置業研究部一份報告亦分析，上車價的成交宗數持續下滑，據土地註冊處最新資料顯示，10月500萬元或以下二手住宅物業錄979宗註冊，較9月的1,028宗減少約4.8%，創近14個月新低（見圖）。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，10月註冊個案一般主要反映9月市況。
若以港島、九龍及新界3區劃分10月500萬元或以下二手住宅物業註冊量表現，其中港島區錄126宗註冊，較9月的143宗減少約11.9%；新界區錄499宗註冊，較9月的529宗減少約5.7%；而九龍區錄354宗註冊，與9月的356宗相若。
10月500萬元或以下二手住宅物業註冊量中，有285宗註冊為公營房屋，佔整體500萬元或以下二手住宅物業約29.1%；有694宗註冊為私人房屋，佔整體500萬元或以下二手住宅物業約70.9%。
目前樓價處於高位橫行階段，類似的上車盤高價化、想上車焗找公營房屋的形勢未變。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論