2021-11-15
明報
【明報專訊】恒指上周回升457點或1.84%，市場焦點是內地房地產調控有放鬆迹象，藍籌內房股價均升逾一成，今期封面故事由上周五剛獲「傑出工業家獎」、近年投資房地產及股票均獲得理想回報的建滔集團（0148）主席張國榮，以及有「亞洲巴菲特」之稱的惠理集團（0806）聯席主席兼聯席首席投資總監謝清海分析最新形勢。張國榮認為，內地政府現已開始救市，料房地產市場將轉趨穩定，而他相信本港地產股較實物房地產更有投資價值，建滔及他個人近日已低吸新地（0016）、信和（0083）及新世界（0017），另增持銀行股恒生（0011）。謝清海則認為，內地居民相當比例財富投資於房地產，料政府將致力令樓市軟着陸，並相信內地GDP可達成2035年翻一番目標，屆時內地中產階級人數將升至7.5億，實現共同富裕。
張國榮上周五獲香港工業總會（工總）頒發2021年「傑出工業家獎」，表揚他於1980年代創立建滔以來，憑着刻苦耐勞及堅毅不屈的工業家精神不斷壯大建滔的規模。建滔股價自1993年10月上市以來勁升數十倍（見圖1），除了在工業領域出類拔萃外，近年更將業務擴展至本港物業發展及股票投資，並且取得理想成績，例如建滔於2013年9月以27.1億元投得九肚山官地，每平方呎樓面地價僅8382元，現已發展為駿嶺薈，包括56幢洋房及48個分層單位，2019年11月開售以來銷情理想，不少單位以每平方呎逾2.5萬元售出，料賺取可觀回報；另外，建滔在2016至2017年期間曾低買高賣國泰航空（0293）賺約8億元。
張國榮在上述傑出工業家獎頒獎禮後，接受《Money Monday》專訪，當中他除了分享工業家成功經驗外（見配稿），亦談及建滔及個人在本港股市及樓市最新部署，值得讀者參考。
樓價有機會跌至 普羅百姓可負擔水平
張國榮坦言，估計本港住宅樓價未來有機會向下調整至普羅百姓較能負擔的水平，而目前地價仍然高企，因此建滔暫不會買地發展地產項目：「當年（2013年）是值得去買地投資的，現在則不一樣了，而且我的兒子們對發展地產亦不感興趣。」
事實上，建滔於2013年9月以27.1億元投得屬沙田傳統豪宅地段九肚山麗坪路駿嶺薈的地皮，每平方呎樓面地價僅8382元，為當時區內地價的兩年低位紀錄，經過過去8年樓價大漲小回、地價已水漲船高，近月新界北區及西北區官地成交呎價亦高達8500元或以上，發展商風險相對增加。
地產股較資產淨值折讓大 具吸引力
與本港實物房地產比較，張國榮表示，目前本港龍頭地產股股價較每股資產淨值折讓近五成，屬更吸引，故近日不論建滔及他個人均有低吸新地、信置及新世界，「既然我們暫時不打算買地發展，而且我們若購買商場來營運，也不會比新地管理得好，那便不如買新地啦！亦買了一些信和、新世界，我自己有買，上市公司亦有買。新地每股資產淨值約200元，現時股價約100元，相等於五折！（見圖2）」
信和置業年報資料資示，截至6月底每股股東權益為20.98元，而以上周五收市價10.08元計，折讓52%。新世界年報則披露，截至6月底每股股東權益約88.72元，而以上周五收市價34.4元計，折讓更高達61%。
根據建滔上半年年報，集團截至6月底權益工具總額約53.74億元，佔總資產約5.5%，主要由一系列廣泛且主要為藍籌的上市股票組成。而建滔在上月29日發表公布，指當日已於公開市場購買合共42,100股恒生股份，最新持有516.75萬股恒生股份，總代價約7.38億元，均價為142.9元。恒生股價上周五收報144.2元，建滔在該股的投資料暫有微利。
建滔揸近50億藍籌 重倉恒生
至於恒生的投資亮點，張國榮指出，恒生業務穩健，派息慷慨，現時息率逾4厘，而建滔借貸成本僅1厘多，故恒生對建滔來說屬一項合適的投資。
根據建滔去年年報，在房地產部門包括本港沙田駿嶺薈、內地華東昆山開發區建滔裕花園一期、千燈建滔裕花園四期，以及花橋建滔裕花園三期、四期及五期等主要項目部分銷售入帳帶動下，營業額按年大幅上升153%至83.3億元，未扣除利息、稅項、折舊及攤銷前之盈利大增81%至35.2億元，其中，住宅銷售營業額急升238%至72.1億元，租金收入則受疫情影響下跌4%至11.2億元。
內地政府重視穩定 已開展房地產救市
今年7至10月期間，內地政府曾加強調控樓市，令新盤銷售轉跌，對建滔內地物業銷售有何影響呢？張國榮認為，經過早前幾個月收緊政策後，內地房地產政策現已轉趨寬鬆：「政府已經開始救市了，一定會救市的，因為需要穩定，目前連恒大（3333）都有機會被拯救，它的債券價格昨日便回升逾10%。」
談到建滔化工過去投資港股賺錢的代表作，是建滔在2016年12月公布於市場購入合共79.9萬股國泰股份，累計持有1.97億股，佔國泰已發行總股本約5.01%，跟着多個月建滔繼續增持國泰至3.78億股或9.61%、位列第三大股東，至2017年11月把所有國泰持股以51.62億出售予卡塔爾航空，每股13.65元，料賺約8億元。
2017年高沽國泰賺8億 源於卡塔爾王子洽購
受累新冠病毒疫情打擊客運需求，國泰去年虧損218億元後，今年上半年再蝕78億元，該股股價上周五收報7.33元，可見建滔在2017年11月成功在高位沽貨，不過，張國榮卻謙稱，低買高賣國泰只是自己運氣好而己：「我們當年是不想賣國泰的，只是卡塔爾王子請求我們賣國泰給他，你估我真是這麼厲害估計到過去4年發生的事嗎？只是好彩而已。你想一想，若去年以來全球並無爆發疫情，國泰生意仍然很好，卡塔爾王子便發達了。」