2021-11-13
明報
【明報專訊】扶貧委員會日前會議討論2020年貧窮數字，香港2020年貧窮人口達165.3萬，按年大增約一成16.2萬，貧窮率23.6%，兩數字均為2009年有紀錄以來最高。即是說香港每4人就有1個屬貧窮人士，不過，為何香港樓價按可負擔能力計屬全球最高水平，而且多年來可大漲小回（見圖1）？
首先，不少經濟學家都質疑港府採用的貧窮人口定義，乃是先以住戶收入中位數的一半計算出「貧窮線」，若收入低於這條貧窮線便定義為貧窮人口。好了，這做法，不論一個社會如何富裕，都會存在相當比例為貧窮人口。比方說，假設一個社區只有1000人，全部年收入都高於1000萬元，不過其中四分之一人口收入僅1000萬，另外四分之一人口收入2000萬元，再另外四分之一人口平均3000萬元，最後四分之一人口則每年賺4000萬，根據以上述貧窮線定義，可以肯定的告訴大家，這個社區也會有接近四分之一人口是屬於「貧窮人口」，雖然這批「窮人」每年收入接近1000萬元！
港貧窮人口定義存在漏洞
統計便是這樣有趣的玩兒，不懂得，隨時會被嚇死，懂的，則可能笑死！香港貧窮人口的定義，存在如上的漏洞，所以對很多相關現象如上述為何每4個香港就有1個「窮人」，樓價仍可不斷攀升難作出有說服力的解釋，而要另行探究。
不妨又看看另一個由花旗銀行公布的有趣民調《2021年第三季市民置業意向調查》結果，該民調其中一個問題：「沒有物業，考慮到現時的物價及你家庭經濟狀况，你認為現在是否置業好時機？」，結果是過去5個季度，每季都有多達54%至56%受訪者表示他們認為現為「差/極差的置業時機」（見圖2）。另一個問題是：「你對現時置業的意欲有多大？」，過去5個季度亦有高達54%至58%受訪者認為「非常不感興趣/頗不感興趣」（見圖3）。
既然多數受訪者認為是差或極差的置業時機，同時又不感興趣置業，又為什麼早前樓價指數又可破頂，最近多個新盤大賣？筆者認為，綜合扶貧委員會和花旗銀行的統計，可得出以下推論：買樓的根本不是由所謂窮人來決定，尤其在香港樓宇供應緊張的情况，只要有小部分較高收入人士想買樓，不論自住也好，投資也好，已能將樓價推升至高於「一般」收入人士的可負擔水平。
樓市方向非由所謂「窮人」決定
美國通脹率最近已升至近31年新高，但聯儲局卻堅稱是「暫時性」，將加息拖得就拖。人們發覺利率遠低於通脹變成實質負利率，去借錢買磚頭，雖然租金回報偏低，但因為利率被人為壓低，按揭利率也變得極低，供樓負擔極輕，於是愈來愈多人勇於買樓，以致樓價長期大漲小回，令有樓和冇樓者的財富差距愈來愈大。
說回花旗銀行民調結果，原來近10年首次置業的受訪者當中，現在67%表示得到家人資助， 比10年前多15個百分點。此外，家人資助金額亦由10年前平均50萬元，上升至現時186萬元。看來，因樓巿造成的貧富懸殊會變得世代化，因近七成人要靠「父幹」才完成上車置業，那富有家庭可以幫子女買樓，但如上一代相對窮困，便不能幫下一代置業，當樓價往往升得快過工薪及儲蓄增長，則兩種家庭的財富差距便也變成世襲化。
「愈窮愈見鬼」 劏房呎租貴過豪宅
說到香港的貧富差距，筆者看到中金公司一份研究報告，其中引述美國聯儲局一項消費預期調查，發覺每年收入5萬美元以下人士， 預期未來一年的通脹率，高於收入介於5萬美元至10萬美元人士，更高於收入10萬美元以上人士。筆者相信，得出有關結果，應和低收入人士在生活上面對較高消費價格升幅，從而產出更高的通脹預期，猶如中國人所說的「愈窮愈見鬼」。
事實上，在香港也不時出現「愈窮愈見鬼」的現象，比方說，低收入階層居住的劏房或蚊型單位，每呎租金隨時高過大型單位甚至豪宅，又如近期將軍澳一個每層逾30伙的蚊型單位樓盤，一些單位呎價高逾2萬元。
政府之前為打壓樓盤而收緊按揭成數，又要求銀行做壓力測試，以至低收入人士能夠負擔的樓價金額愈來愈縮，唯有購入面積愈來愈細，即銀碼也較細的樓盤，但呎價卻反而被唧高，政府究竟是幫他們，還是害了他們？
雖然社會不斷有聲音要求政府抑樓價，不過，何濼生教授在《China Daily》的一篇文章指出，香港去年的自殺比率為每10萬人有12.1人自殺，比率和1997年一樣，但香港樓價在1997年至2003年跌了66.7%，而在2003年香港每10萬人的自殺比率升至18.8人（見圖4），兩者似乎有頗強的關連性，則香港政府也要在控制樓巿上小心翼翼。
[陸振球 樓市解碼]