2021-11-09
經濟日報
大型機構投資者往往能準確預測市場的動態，並分辨出能創造財富的資產類別，讓他們總領先於市場周期。最近，順應全球趨勢，香港的工業物業成為了基金管理人的新寵兒，今年頭3季，投資者共花費200億港元購買工業物業，佔總投資額的35%（1,000萬美元或以上成交），比2019年與2020年的投資總和還要多。
2021年的房地產基金特別活躍，佔今年工業物業投資總額超過一半。工業市場成交熾熱，主要基於本地強大的用家需求、低空置率，以及預期未來供應仍然緊張。2021年第三季，香港約有39%的總投資額投放於工業資產，為所有商用物業之首。投資者不僅不斷購入分層單位，部分更花上數十億港元掃入全幢物業。年初迄今首10宗最大額成交中有5宗為工業物業，成交額達93億港元，佔同期工業總成交額46%。
科技及電訊公司、飲食業、網購平台及醫療產業等近年興起的行業正不斷帶動香港工廠及貨倉物業用家需求，單單這些行業就佔了2021年上半年總租用空間的一半。鑑於消費模式的結構性轉變，以及數據使用量的顯著增長，預計這趨勢將會持續。
除了持續增長的用家需求，政府的政策亦有助促進舊式工業大廈的重建及活化，使工業物業整體空置率於經濟放緩的情況下仍能處於個位數的水平。過去36個月，投資者及發展商合共改裝或重建51幢工業物業，涉及600萬平方呎工業樓面，而同期的新供應量卻只有280萬平方呎，使工業物業成為本地唯一錄得存量負增長的商用物業。
投資工業樓 抗跌力強
抗跌能力強是工業投資的另一優勢。工業物業的資本價值更在今年第三季突破歷史高位，而寫字樓同期則下跌了三分一，核心區地舖甚至蒸發了42%的價值。
此外，疫情下有更多投資者願意放賣物業。許多企業及投資者為迎合「輕資產」模式而重新評估其物業投資組合，此舉促進了售後租回模式，令企業將資金重新投入核心業務。
售後租回模式的交易中，往往附帶長期穩定且有租金上漲安排的租約，這不僅能為新業主提供即時的收入來源及租金保障，最重要的是能堅實的對冲未來市場風險。值得一提的是，由於很多工業物業由廠家及中小型企業持有，而他們往往比較需要資金配置上的彈性，因此比起其他商用物業，售後租回模式的投資機會於工業市場極為普遍。
隨着粵港澳大灣區概念日趨成熟，香港進入國家的「雙循環」戰略，預計內地投資者將更積極在香港獲得具戰略性的資產，最明顯的例子便是中國移動及萬國數據分別進軍沙田及葵涌；而工業地產市場的供需失衡將進一步促使本地和國際投資者繼續尋找投資機會。
最近香港經濟和房地產投資市場的模式皆表明了未來6至12個月的投資勢頭將急劇上升，可謂守得雲開見月明；雖然寫字樓和商舖的前景仍然不明朗，但工廠和貨倉物業將繼續站於鎂光燈下閃閃發亮。
撰文 : 黎其峰 世邦魏理仕香港資本市場部董事