2021-11-08
經濟日報
新一份施政報告，提出發展「北部都會區」概念，並計劃建造連接洪水橋至前海的鐵路，刺激區內樓價上升，有新盤開售呎價高達1.8萬元，直逼市區樓價水平。
準買家「尋寶」 要多做功課
至於二手樓市方面，近日有買家加速吸納「低水」貨，不少代理更以呎價低於1萬元作招徠，推動準買家落區「尋寶」。不過是否真的低水，則要買家自己多做功課，多了解該區的物業質素及生活配套。
新一份施政報告於10月初公布後，多個地產代理均指元朗、天水圍區二手交投加快，不乏買家搶購呎價「低水」的洪水橋樓，尤其呎價低於1萬元的單位。據前線地產代理提供的數據顯示，洪水橋區10月份共錄15宗二手買賣，當中只有3宗是施政報告前（10月首6日）成交，反映施政報告後該區二手交投明顯加快，當中不乏呎價1萬元以下個案。
其中，洪水橋翠珊園2座高層A室，實用面積533平方呎，日前以485萬元易手，呎價為9,099元。原業主於2018年以約400萬元購入翠珊園單位，持貨3年帳面獲利約85萬元。其次，翠珊園1座高層A室，實用面積427平方呎，以423萬元易手，呎價9,906元。
若從售價及呎價角度作比較，洪水橋區二手呎價明顯落後於元朗市區，但是準買家須留意的是，兩區目前的生活配套相差十分遠，樓價差異正正反映洪水橋區社區設施遜於元朗市區，而這種差異無可能在1至2年間可以改善，準買家必須有心理準備。
其次，上述所謂呎價低於1萬元的「低水」單位，其實是反映屋苑的質素。最明顯是，屋苑樓高5層，表面上屬於低密度設計，但並不設電梯，住戶上落須行樓梯，樓齡約33年只比市區唐樓「年輕」少許。
其實，元朗市區本身也有唐樓單位，例如元朗同樂街金華樓（樓齡48年）高層B室，實用面積427平方呎，剛以308萬元易手，呎價7,213元。
設施交通配套 短期料難改善
另外，準買家也須留意，洪水橋區二手買賣不算活躍，以翠珊園為例，今年首10個月僅錄11宗成交登記，平均呎價9,469元，去年全年僅8宗成交，可見二手買賣並不活躍，準買家須做足長線投資的心理準備。
由於洪水橋區二手交投不算活躍，準買家必須留意銀行估價狀況，上述呎價低於1萬元的翠珊園單位，銀行尚算估足價。但同區其他屋苑的成交價與銀行估價則有少許偏差，例如洪水橋康園路家安花園3座中層D室，實用面積802平方呎，上月底以775萬元易手，惟銀行網上估價只有765萬元，相差10萬元；同區紫翠花園5座高層C室，實用面積497平方呎，上月中以560萬元易手，銀行網上估價僅值538萬元，相差22萬元，準買家入市前須多加留意。
另一方面，所謂的連接洪水橋至前海的鐵路，目前仍是研究階段，預料明年才完成首階段研究，可能要10年以上才會看到鐵路的影子。換言之，未來5至10年區內交通網絡難望有大改善，準家不能因為政府研究興建鐵路即時決定入市，應該參考其他不同因素。
撰文 : 唐榮