2021-11-06
明報
【明報社評】中環商業地王招標結果本周揭盅，由恒地以508億元投得，創下本港有史以來最貴地皮紀錄。今次拍賣的中環新海濱3號地，被喻為維港兩岸最後一塊黃金商業地皮，全港多家大型發展商，包括新地及長實，皆有參與競投。過去兩年多，香港經濟面對政治和疫情衝擊，甲級商廈空置率偏高，有人關注本港營商環境，甚至擔心國際金融中心地位動搖，中環地王招標，由競投反應到成交價格，反映大型發展商看好香港經濟前景，願意一擲千金，對本港長遠營商吸引力投下信心一票。
中環新地王名花有主
看好本港營商吸引力
中環新海濱3號地皮位置優越，面積近52萬方呎，最高可建樓面約161萬方呎，在整個海濱規劃中商業價值最高，他日完成發展，勢成中環又一地標。地皮去年12月推出招標，除了招標期罕有長達半年，投標形式也採取了近年少見的「雙信封制」，意即並非單以發展商出價作為考量，還會考慮設計等「非價格」建議，兩者獨立評審，評分比重相同，各佔一半。中標財團另需興建約23萬方呎的政府設施，包括重置現時的郵政總局。
當局對中環海濱地王的發展要求和限制，都較一般地皮為多，例如項目落成後不可拆售，亦要因應搬遷郵政總局，需要分期發展，加上地皮設有高度限制免礙景觀，投資額亦大，無論發展期及回本期，均比普遍商業地皮為長，然而發展商入標意欲，並未因此受到影響。地王今年6月截標，政府共收到6份標書，全港多家大型發展商皆有參與競投，就連港鐵亦有伙拍發展商入標，外界一度質疑港鐵大股東是政府，投地存在利益衝突，最終地王由其他財團投得，爭議總算告一段落。
恒地以508億元天價投下地王，連同日後建築等開支，總投資額料達630億元。發展局表示，恒地是以100分「滿分」成績中標，意即無論出價和非價格建議，皆獲評為表現最好。根據恒地說法，3號地皮將發展成為綜合用途世界級地標，項目採取綠色設計，加強中環其他地區與海濱的連接，並有一個24小時開放、逾30萬平方呎的都市公園公共空間，2032年兩期項目發展完成後，將提供合共66萬方呎辦公室樓面，以及94萬平方呎零售樓面，比現時國金中心商場的80萬方呎樓面還要大。
發展商勾勒的設計藍圖相當漂亮，都市公園與6層高水族館尤其吸引，現實如何拭目以待。值得留意是，4年前，恒地曾以232.8億元，投得中環另一幅地王，即美利道停車場商業地，單計投地金額，兩幅地皮合計超過740億元。香港是國際金融中心，中環一向是最搶手的跨國企業和金融機構落戶地點，發展商願意重錘出擊投地，反映對香港前景有信心，並不擔心這兩年的波折，會影響本港長遠營商環境以及對外資企業的吸引力。
近年香港內外形勢急劇變化，中美鬥爭白熱化，香港難再左右逢源；反修例風暴、《港區國安法》和選舉制度修改，改變了香港內部政治生態，部分人看淡香港前景，擔心營商環境轉壞、外資會大舉撤走、人才會外流，國際金融中心會地位不保，亦有人認為香港回復穩定，融入國家發展大局，可望更上一層樓。兩套無法相容的觀點，背後涉及兩套截然不同的世界觀，以及對中國和國際格局發展的迥異看法。這邊廂，有人選擇移民，用腳投下不信任票；那邊廂，發展商則以重金，對香港未來投下信心一票。
地標項目可遇不可求
押對寶回報無可限量
這兩年香港經濟受反修例風暴及疫情封關影響，甲級商廈市道甚差，租金顯著回落，啟德重點商業地流標，港島區整體甲廈空置率也升至10%，接近歷史新高，可是「地王級」優質商業地，依然獲得發展商垂青。2019年底西九高鐵上蓋商業項目，以超過422億元成交，打破當時紀錄；今年較早前銅鑼灣加路連山道商業地，以近200億元高價成交，較市場估值高出15%。今次中環新海濱地王，中標價再破紀錄，接近市場估值上限，然而測量界仍認為中標價錢合理。新地王每方呎樓面地價約3.1萬元，比中環美利道地皮每方呎逾5萬元便宜，某程度已反映了這兩年種種不利因素。
當前中環寫字樓租金，已差不多回落到金融海嘯後的水平，中國經濟總體向好，加上通關在望，內地企業料將帶動中區優質寫字樓需求顯著回升，之前落戶在非核心商業區的租戶，也可能想進駐中環。過去10年，中區甲廈空置率大部分時間只有1%至2%，中資也好外資也好，即使想租也未必租得到。中區大型地標發展項目可遇不可求，發展商放眼長遠，出價投地自然不會只着眼近兩年商廈空置率急升，又或受一時一地情緒因素影響。當然，世事難測，無人有水晶球，可以看透香港十多廿年後的未來，發展商中環重金投地，押錯寶的可能性永遠無法排除，然而倘若押對了，長遠回報將無可限量。