2021-11-06
明報
【明報專訊】今個星期最觸動眼球的香港地產新聞，自然是恒基地產(0012)以508億元投得中環海濱商業地王，4年前恒地也以233億元投得同樣位於中環的美利道停車場，當時每呎樓面成交地價高達5萬元，今回則只是每呎約3.15萬元，似乎「四叔」（恒基創辦人李兆基）4年前的投資已面對重大的帳面虧損，不過恒基主席李家傑指四叔在得悉今次投得地王後卻是「笑到見牙唔見眼」。
四叔的反應，筆者認為正好反映大孖沙和老散在投資上的心態區別，老散都喜寧買當頭起，大孖沙卻不怕坐艇，反而如股神巴菲特所說的「如你是每天都吃牛肉，那牛肉跌價反而是好事，因可趁低價買入更多的牛肉」，作為長線投資者，沒有以高槓桿操作而手頭又不斷有現金積累，跌巿反而是吸納的良機，就如四叔今次再買到中環的地王，若是4年前政府推出招標，可能恒基要用接近千億元才可以投得到呢！
大孖沙看重投資價值 不怕坐艇
花旗的分析指恒基今次投地仍是着眼物業未來的資本升值能力，筆者則認為兩幅中環商業地王盡入四叔懷抱，乃是其看重儲存財富和傳承的功能，因物業落成後用來收租，真的是接班人可以食十世也食不完，只要堅持擁有，子孫就算在其他投資或生意不順利，都一定可渡過難關。
這就如希慎（0014）在銅鑼灣擁有的商業王國，數十年來不論香港經過什麼風風雨雨，利氏家族都是安安穩穩的傳承下去。其實，這也反映香港法制健全和私人產權有保障，大孖沙才會放心投放數以百億計資金，為子孫圈養百年的「現金牛」。
地產項目的一個特點，就是可以保有百年以上，折舊對其價值損耗不大，反而可隨年日對抗通脹升值。筆者最近看到一項有趣的統計，荷蘭首都阿姆斯特丹過去400年經扣除通脹後的物業價格指數，大多數都處一個大型區間之內上落，但在進入21世紀卻突破了區間上限而狂飈（見圖1），筆者認為最重要的原因，乃是全球各國政府進行幾乎無限制的貨幣量寬(QE)，令到貨幣氾濫，無限資金流向供應有限的「磚頭」，不少國家如荷蘭的樓價便也出現失控式的升幅。
QE加低息 歐洲樓價急升
事實上，荷蘭以外，根據標準普爾環球的計算，歐洲過去一年（2020年第二季至2021年第二季）的樓價升了6.9%，其中荷蘭更升了超過12%（見圖2），比香港同期中原樓價指數錄得的5.3%升幅更為厲害。有趣的是，標普認為歐洲樓價急升，除了是新屋供應跟不上結構需求，另一原因竟和全球新冠肺炎疫情有關，由於封城和外出限制，人們在新冠肺炎大流行期間累積了財富，隨着儲蓄增加，家庭能夠付出更多的本金購房。
標準普爾環球估計，自2020年第一季至2021年第二季的六個季度裏，歐元區家庭的額外儲蓄，接近2019年GDP的6%，英國家庭則為9.4%。此外，標普指更低的借貸成本也促使樓價上升。各國央行為了應對新冠疫情，都實施了寬鬆的貨幣政策，8月份歐元區新屋貸款利率跌至1.32厘的歷史新低，同時雖然房地產需求不斷上升，但在疫症爆發時建築活動被迫停止，供應也受到更多限制，令樓巿的供求更加失衡。
說到近年利率低企加劇全球樓巿升勢，便要留意美國聯儲局本周終於公開承認會開始減慢放水，每月減少買債，最終會完全收水，而巿場估計美國遲早也會加息。事實上，近期美國利率期貨走勢已反映美國儲聯局會在明年中至明年尾有可能加息1厘至1.5厘（見圖3），如巿場預期正確，由於香港採用聯繫匯率，也要小心香港的按揭利率往後易升難跌，則金管局最近宣布定息按揭計劃恒常化，便也值得大家去考慮。
港人可藉ETF投資歐洲樓市
上文提及原來歐洲近年樓巿表現不俗，部分國家如英國、德國、荷蘭和瑞典過去一年樓價更明顯跑贏香港，則香港人也應留意海外樓巿的投資機會。當然，隔山買牛去歐洲置業，可能手續繁複和成本不菲，其實也可考慮買入歐洲的地產股ETF，其中如iShares European Property Yield UCITS ETF，其在2020年第二季至2021年第二季之間升了約19%（見圖4），會是相對方便港人投資歐洲房屋的工具。
[陸振球 樓市解碼]