2021-11-04
經濟日報
中環161萬平方呎甲級商廈樓面終於名花有主，以發展年期5至6年計算，預計屬2027年或較後時間的新供應，不過，2023年區內供應將率先迎來第一個高峰。
佔據中環心臟位置的新海濱3號商業地王，發展局公布，由恒地(00012)以508億元奪得，屬於香港有史以來最貴地皮，以扣除政府設施後的商業樓面161萬平方呎計算，每呎樓面地價高達31,463元。面積近52萬平方呎，最高可建樓面約161.5萬平方呎，另需興建約23萬平方呎的政府設施，包括重置現時的郵政總局等。據賣地條款，需分別於2027及2032年完工。這批樓面屬中長期供應。
但至2023年，中區將迎來短期的供應高峰，估計有兩個中區甲級商廈接近時間入伙。
兩項目入伙 供近百萬呎樓面
恒地旗下中環「The Henderson」，項目原為美利道停車場，2017年由恒地以232.8億元投得，將重建成36層的甲級商廈，總樓面46.5萬平方呎，2023年入伙。另一是長實(01113)的長江集團中心二期，為和記大廈重建計劃，在2019年展開，預計於2023年落成。重建後樓面面積超過49萬平方呎，樓高約41層，並設185個停車位。兩者合計，2023年中區甲廈有近100萬平方呎全新樓面供應。
業界人士評估，若經濟環境穩定，平均每年商廈吸納量約170萬平方呎，甲廈市場面對最大挑戰，正是是即將踏入供應高峰期，市場數據顯示，2022及2023年屬甲廈供應高峰期，預計新增逾600萬平方呎樓面，並非集中於某一兩個地區，而是分布全港，甚至連一直極低新供應的中環，也有上述兩幢全新超甲廈落成，而港島東、東九龍等亦有新項目陸續登場。
據差餉物業估價署今年初香港物業報告顯示，去年底，甲級寫字樓的總存量達8,720萬平方呎，佔寫字樓總存量的65%。港島佔總存量的48%，而九龍與新界則分別佔39%和13%。2020年甲級寫字樓的落成量為49.5萬平方呎（見表），較2019年銳減81%。新發展項目全部位於非核心地區，主要位於荃灣和西貢，合共佔甲級寫字樓落成量的86%。
明年供應急升 集中觀塘東區
預計甲級寫字樓的落成量今年會稍微下降至48.4萬平方呎，但在明年將急升至199萬平方呎。今年的新供應將全部來自深水埗和荃灣。預計2022年的主要供應將來自觀塘和東區，分別佔新落成量的37%和32%。至於2023年，差估署仍未有數字，但初步預測不比2022年少。
2020年錄得負數204萬平方呎的使用量，2020年底空置量上升至1,029萬平方呎，相當於甲級寫字樓總存量的11.8%，其中37%的空置面積位於核心地區。而據早前世邦魏理仕的統計，最新甲廈空置樓面仍達900萬平方呎，仍然是相當龐大的空置數字，以地標國金2期總樓面約200萬平方呎計，相等於4幢國金2期無租客，可想而知空置樓面之多。
撰文 : 唐榮