2021-11-03
經濟日報
近期發展商補地價步伐加快，日前九建(00034)為規劃近20年的牛池灣前聖約瑟安老院項目補地價近百億元，預計接下來還會有更多項目完成補地價，釋放出更多房屋供應。
首3季補價 逾8800伙涉發展商
發展商補地價項目屬於私人住宅土地供應的4大來源之一，其餘是政府賣地、「一鐵一局」項目，以及舊樓收購重建。過往補地價供應飄忽，極端的情況下，一年可以只有100伙的補地價，而多的時候卻曾經出現過一年多達1.5萬供應。
至於近期發展商補地價步伐明顯加快，按照發展局數據，本財政年度（2021至2022年度）首3季，達1.44萬伙的私人住宅土地供應中，有逾8,800伙來目私人發展商補地價，佔整體供應逾6成，較上個財政年度全年2,970伙補地價，多出兩倍，亦是2017/18年度錄得1.5萬伙補地價後4年來最多。
在近期完成補地價的項目，不少都是規劃長達10年以上，就以牛池灣前聖約瑟安老院項目為例，發展商九建早在2002年已經購入項目，並在2011年已經批出建築圖則，在2014年已經獲得上蓋動工同意書，但仍然要相隔7年後才完成補地價。
另一個完成補地價的太古地產(01972)、中華汽車(00026)的前柴灣中巴車廠，早在2001年5月已經獲政府改劃成「綜合發展區」以便轉型作住宅發展，亦是近期才正式完成45億元補地價，將會提供800伙。
市場接連完成多宗大額補地價，除政府精簡程序、加快審批造出相當成績，亦有一部分是受市場因素影響，由於政府更改公私營房屋比例為「七三比」後，政府賣地數目大減，一年推地量可能只有10幅左右，根本不足以滿足市場上各發展商需求，推動部分發展商從土地儲備埋手，補地價釋放出供應。
至於發展局亦在去年12月成立項目促進辦事處，跟進超過500伙以上的私樓項目審批申請，據當局統計，截至今年9月，已經有28個項目取得規劃、補地價或建築圖則的申請許可，合共涉及4.25萬，而目前正在跟進的42個項目，其中超過一半涉及補地價。
「標準金額」宜延伸農地 加快步伐
由此可見，補地價問題是政府有意加快處理的一環，而發展商手上持有的項目眾多，所能增加供應的潛力龐大，例如新地(00016) 西貢十四鄉規模更達9,500伙，而洽商補地價中的油塘灣項目，便涉及多達5,000伙供應，足以彌補政府短中期私樓土地供應不足的困難。
要加快發展商補地價進度，除了要精簡程序安排，考慮將「標準金額」機制延伸至農地、住宅地補地價亦能夠加快補地價步伐。
政府已經決定在古洞北/粉嶺北，以及洪水橋等新發展區的原址換地申請之中，試行「標準金額」補地價。以古洞北/粉嶺北為例，雖然現時未正式展開第二階段的換地申請，但已經接獲13宗申請，反映發展商態度積極，相信在實施「標準金額」補地價後，有望在未來兩年釋出不少房屋供應。
撰文 : 唐榮