郁親都幾萬

可以預見的將來，新盤定價，絕大部分是每呎2萬元起跳，動輒更是數萬元一呎。 日前九龍塘廣播道豪宅地揭標，由麗新發展以逾16.08億元奪得。地皮的每呎樓面地價約2.25萬元，略高於市場估值上限。業界人士預料，項目落成後有機會每呎賣4萬元以上。 隨便翻看近期的土地供應，港鐵(00066)項目如何？今日截標的東涌配電站項目計及補地價，料日後項目每呎要賣1.8萬至2萬元才有合理利潤。新界區又如何？元朗涌業路地皮，由長實(01113)以7.16億元奪得，每呎樓面地價9,112元，預計日後售價將達2萬元。 市區重建更不會便宜，建灝地產取得的大角咀橡樹街項目，若以每平方呎建築成本約5,000元計算，連地價及10%發水樓面，預計項目的總投資額約9.48億元。而若加上利潤及8成實用率推算後，估計日後項目推售實用呎價約21,558元。 這些項目，理論上都會在兩三年後，以現樓方式出售，賣價多少？今時推估的合理利潤下，全部都在每平方呎2萬元以上，廣播道更有估計達4萬元，所以，私樓新盤價格只有愈走愈高。 呎價2萬以下新盤 數年後難見 據美聯物業房地產數據及研究中心統計2021年首9個月推出的37個全新新盤項目，涉及單位總數達12,465伙。綜合一手住宅物業銷售資訊網資料，2021年首9個月該批項目共售出7,610個單位，售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約61.1%。 若以實用呎價劃分，2021年首9個月登場的37個全新盤，售出7,610個單位，其中實用呎價逾2萬至3萬元佔最多，佔約49.4%，當中主要包括柏傲莊III、維港1號、MONACO、維港滙I、THE HENLEY I及GRANDE MONACO等。 實用呎價逾1.5萬至2萬元則佔約30.7%，主要來自WETLAND SEASONS BAY 1期、LP10、帝御．嵐天等；逾3萬元則佔約15.6%，則以晉環及揚海為主；至於餘下約4.3%為實用呎價1.5萬元或以下（見圖）。 所以，正如上文評估，一些元朗地皮已預計未來每呎售價見2萬元，以今年新盤計，仍有3成多單位呎價在2萬元以下，再過數年，這些價位的新盤或會消失。 報告又提到，若以年內首9個月登場的37個全新盤按間隔劃分，售出量以兩房最多，年內全新盤中的兩房單位供應共有4,082伙，當中售出2,754伙，即售出率為67.5%，亦是各間隔之中最高。 首9月全新盤1房 售出率65% 1房單位售出量及售出率則緊隨其後，年內首9個月1房單位供應為3,435伙，當中已售出2,237伙，即售出率為65.1%。 全新盤中，3房單位售出1,498伙，售出率約58.2%；開放式單位售出699伙，售出率為53.2%；至於4房或以上單位的售出量及售出率相對較低，售出約422伙，售出率近4成，主要因大單位供應少，發展商惜售。 撰文 : 唐榮