2021-11-01
經濟日報
疫情緩和下，近來甲廈租務活動略轉活躍，特別以中環區率先起動。仲量聯行業主代理部主管嚴威程認為，中環甲廈租金經過大幅調整後，吸引機構趁機升級，相信今年至明年租務活動增加，惟空置率高加上新供應多，租金仍有壓力。
疫情持續一年多，整體環球商務活動未完全回復，寫字樓租務受衝擊。本港疫情仍算穩定，令近月租務活動有少許改善。仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，9月份中環寫字樓租金按月增長0.6%至每平方呎90.3元，錄得連續兩個月升幅，並重返90元以上的租金水平，而再對上一次中環錄得租金增長，為2019年5月，可見市場逐漸呈現復甦迹象。
中環租金重返90元 跑贏大市
9月整體市場租金按月下跌0.1%，平均呎租約55.7元。可見中環區屬跑贏大市。
嚴威程指出，疫情爆發至今，不少外資機構仍在收縮成本，「外資對成本甚為敏感，多間跨國機構，於環球整合業務，特別一些最大型投資銀行，租用本港多層寫字樓，為減成本，有需要棄租或求頂租，現時全港放頂租樓面，涉及約160萬平方呎，數量不低。」
不過，他指本港疫情緩和，機構開始重新作出部署，「並非所有機構收縮，其實很多私人銀行、資產管理公司、對冲基金等，疫情下生意不錯，有擴充空間。機構普遍認為明年市況可望逐步回復，租金既然已有回調，不如趁機升級。」
租金跌3成 「去中環化」放緩
事實上，最近中環錄得多宗涉及擴充及辦公室升級的成交，如近日一家美資對冲基金公司，承租中環超甲廈遮打大廈近1.5萬平方呎樓面，作同區升級及擴充業務。另外，早前瑞銀棄租的中環國金2期全層，獲一家中資資產管理公司承租，作為搬遷及升級。
嚴威程分析，「中環平均呎租約89.8元，2019年至今已回調26.8%，從高位跌逾3成，現時租金水平開始合理，吸引機構升級。」他指，亦因租金回調，中環與其他商業區差距收窄，「去中環化」情況放緩。他稱，現時中環最頂級商廈百餘元，而呎租40至50元區內亦有選擇，中環現租客，若現時續租，定比起3年前較為便宜，解釋為何去年租務活動少，畢竟搬遷涉及裝修費，續租可節省一筆。
截至9月底，中環區甲級寫字樓空置率升至7.8%。他認為，因現時空置樓面仍不少，加上未來兩年踏入供應高峰，租金難免受壓，「未來新供應，明年有470萬平方呎新供應，2023年則有約340萬平方呎，實在需時消化，即使成交量增，按每年平均170萬平方呎吸納，也需數年才可消化。估計今年中環租金跌5至10%，明年空置率仍會上升，租金尚有壓力。」
作者：梁建國