【明報專訊】習近平主席說「房住不炒」，繼早前推出「三條紅線」針對內房企業無序借貸，令到內地樓巿交投大跌的政策後，全國人大常委會最近也授權國務院起草房地產稅試點辦法，由試點地區政府制訂具體細則，試點期限為5年，大家都在猜度會否進一步冷卻內地的樓巿，將多年來內地樓價升至一般人難以負擔的局面扭轉過來？
根據報道，人大常委會通過的《決定》指出，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。《決定》稱，試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。
辣稅只壓抑成交 無助穩樓價
筆者想指出的是，香港實施打壓樓巿的三大「辣招」稅多年，短期炒買房產涉及稅項可以高達三成以上，但香港樓價依然是大漲小回，而在辣招稅下，更見到有關稅項令到業主更不願意放盤，因為賣了樓再入巿的成本更高，而由於盤源減少了，真正要買樓的人反而選擇少了，最終只益了能提供高成數按揭的發展商，以更高價錢賣樓。
事實上，中國投資巿場資金缺乏出路，買股票隨時會面對政策風險，又或是監管問題，買理財產品也常中招，看看多年來A股上證指數表現遠遠落後美股如標普500指數（見圖1），中國人一有錢便去囤積「磚頭」，阿爺也應檢討背後的原因。或許，如中國股巿能搞好和搞起來，令到更多資金願意分流到股巿，效果可能更勝過推房產稅去穩定樓價。
其實，香港的情况也和內地相似，港股表現同樣多年來遠遠落後美股，港人亦和內地人一樣熱中於一有錢便第一時間想到去買樓。而10多年前香港開始推出辣招稅等去打壓樓巿，卻只能壓抑交投，最新統計顯示，今年的住宅成交金額創出24年、即1997年後新高（見圖2）！
房屋問題影響市民生育決定
最近筆者看到了一個非常有趣的民意調查，乃是HK Romance Dating Limited在今年9月至10月初透過電話、互聯網問卷、以及街頭訪問方式做的調查，成功訪問719名單身人士及情侶（單身人士為482人，有伴侶人士為237人)，了解他們現時結婚及生育意向。問及受訪者如不考慮在香港生育的原因，有49%即近一半人指因為擔心居住問題（見圖3），若是已有伴侶的則也有37%同樣是擔心居住問題而不考慮在香港生兒育女（見圖4）。
看來香港政府如想鼓勵港人在香港增加生育，便不宜在房策上再拖拖拉拉，應該真正的去幹實事。
按揭證券公司宣布會在下周一起，將定息按揭計劃由試驗性質轉為恒常計劃，現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底，定息年期10年、15年及20年的年利率，分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘。
定按毋須做壓力測試
如是認為利率將攀升，採用定息按揭便不怕按息上升而供樓失去預算，而採用定息按揭的另一好處，則是申請按揭時不用做壓力測試。根據經絡按揭轉介的計算，如達到供款與入息比率不超過50%的要求，定按入市門檻相對降低，以800萬貸款額為例，年期為20年，以定按計劃計算（利率為2.19厘），毋須加3厘壓測底下，每月入息要求為84,784元；以普遍H按計劃計算（利率為1.4厘），加3厘壓測底下，每月入息要求為91,718元，兩者每月入息要求相差6934元或7.56%。可見使用定按計劃買家較易通過入息要求。
應研究定按可同時調升按揭成數
當然，如果美國通脹升溫只是如聯儲局所說的屬「暫時性」，定按便沒有太大好處且可能要支付較高的按揭息率。
筆者在想，如想鼓勵更多人申請定息按揭計劃，有關機構可否容許申請定按人士，能同時做較高的按息成數，因為既然定了按息，按揭供款也在較長時間固定下來，申請人借多一點，涉及的不能還款的風險也會降低，如此，如其工作收入和職位為較穩定，比如是公務員，提供高一點的按揭成數也無不可，這樣他們便可縮短儲首期的時間。
[陸振球 樓市解碼]