當預測不似預期

差餉物業估價署最新私人住宅落成數字顯示，截至8月只有10,566伙，距今年初預測的全年數字仍有一大段距離，最終會不會落成量不似預期？ 該署每年初都會發表香港物業報告，當中會對同一年及下一年的私人住宅落成量作出預測，過去亦有預測失準的情況，舉最近年的例子： 2019年初預測同年的私樓落成量是20,415伙，結果全年下來只有13,643伙落成，相差高達6,772伙，大量私人住宅因建築進度等等因素而延遲落成，推至2020年。 到了2020年初，預測同年的私樓落成量是20,854伙，最終成功達標，落成量達到20,888伙，多出34伙，應該是2019年落成延後所致。 首8月落成量 佔全年預測58% 2021年的報告又有何預測？今年的私樓落成量是18,228伙、2022年的私樓落成量是19,984伙。不過，根據美聯物業一份報告顯示，據屋宇署資料，8月共有兩個私人住宅落成項目，分別為將軍澳GRAND MONTARA（504伙）及西貢大網仔路101號（4伙），合共涉及508伙，數量較7月份1,097伙按月下跌約53.7%，創7個月新低。 隨着落成量持續下跌，今年首8個月落成量累計錄10,566個單位，數目較去年同期13,076個則減少約19.2%。若以近5年作計算，今年首8個月為近5年來同期次低（見圖）。若與差估署今年落成量預測18,228個作計算，今年首8個月落成量佔約58%，即9至12月4個月落成量要超過7,600個單位才能達標。其間能否追回相差的數字，私人住宅落成進度，直接影響不少買家的自住或出租投資部署，大量單位落成滯後特別影響租盤供應，要繼續租樓等候上樓自住、長線投資又會延後租金收入。 該報告又提到，今年首8個月落成的項目中，約9成單位已售出。截至今年10月25日為止，今年首8個月落成的10,566個單位中，已售出約9,475個單位，即售出單位約89.7%。 若以3區劃分，今年首8個月新界區共有5,730個私人住宅單位落成。截至今年10月25日為止，當中已售出5,445個單位，售出量為3區最多；售出率高達95%，同樣為3區最高。九龍區方面，首8個月4,084個單位落成，當中已售出3,708伙，售出率亦超過9成；至於港島區方面，首8個月僅752個單位落成，當中僅約42.8%售出。相信因港島區未來供應匱乏，發展商惜售所致。 多個大型項目 年內趕取入伙紙 利嘉閣地產報告亦估計，年內仍有一些大型項目可望趕及取得入伙紙，當中包括青衣明翹匯（776伙）、屯門Oma By The Sea（517伙）、旺角利奧坊．曦岸（488伙），以及長沙灣AVA 228（160伙）等，再加上其他中小型項目，估計2021年全年落成量可達約1.6萬伙水平，至於美聯報告則估計約1.7萬伙，不過兩個數字均低於差估署年初預測。 撰文 : 唐榮