2021-10-25
明報
【明報專訊】恒大(3333)負債嚴重面臨結業的消息傳出已一段時間，但風波至今仍未平息。早前不少恒大的職員、合作公司，和買了恒大財務產品的公司等，紛紛到總部示威，向恒大集團追討欠款，恒大於8月時坦言現時無法還清這些借貸。恒大集團不時傳出負面消息，這次能否順利渡過難關？中央政府又會否出手幫忙？一切似乎仍然是未知之數。
恒大事件轟動全城，筆者連日來接獲很多相關的查詢，很多都是已購買恒大樓盤的讀者，問我現在該如何是好？恒大集團現在的現金流出問題，大眾的擔心也屬人之常情，但稱恒大樓盤為「爛尾樓」，指恒大集團「執笠」，現階段看來仍然是過於武斷。就筆者所知，恒大集團大部分項目都仍在營運，員工皆謹守崗位，並不像一間準備「執笠」，老闆要「走佬」的公司。
常聽說「投資涉及風險」，再安全的投資產品，也沒可能是零風險；即使是筆者喜歡、熱推的樓盤，也只是風險低、安全指數和性價比高。多數人都害怕作較高風險的投資，但正所謂「有危就有機」，凡事都有例外，在不少人都對恒大樓盤避之則吉之時，有讀者卻打算趁低吸納，於此刻入手恒大的物業，並詢問我的意見。不過，無論你是已經購買或有意購買恒大物業，抑或有意投資其他發展商的樓盤，都必須注意以下幾點，避免「中伏」。
沒預售證五證二書 不辦網簽要小心
大多數「爛尾樓」都有以下幾個迹象，第一是沒有「預售證」和「五證二書」。其實政府早就提醒了大家，購買物業前應先確定樓盤有齊這兩樣文件，業主才能得到保障；這裏指的並非針對某項目的文件，而是更精準地針對指定的期數和棟數。政府會監察項目的建築進度，於樓盤大多數基礎建設都完成後才發出預售證，因此預售證也是工程進度的證明文件。有預售證的樓盤，工程已有一定進度，接下來需投資在項目的資金也較少，即使最後真的「爛尾」，也較容易找到另一家發展商接手。
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第二個樓盤「爛尾」迹象，是不辦理網簽。網簽是在政府網站內簽署，帶有法律效用的房產證。
筆者早前購買了恒大的樓盤，恒大事件傳出後，我仍堅持要盡快進行網簽，因為不論是只付了訂金還是付了房款，付出了金錢是事實，為什麼不給自己多一點保障呢？購買樓盤時，網簽是必須盡快做的指定動作，愈是怕「爛尾」就愈要進行網簽，給自己多一點保障之餘，將來追討賠償也比較容易。
留意售樓處建築地盤是否正常運作
最後，售樓處是否仍在正常營運，地盤工人是否如常工作，也是判斷樓盤有沒有「爛尾」危機的迹象之一。如果售樓處人流稀少，員工「走佬」，地盤沒有人工作，樓盤就有「爛尾」危機了。國內地產業的營運方式跟很多行業有所不同，以健身中心為例，如果你買了該公司的套票，套票在該公司名下的所有健身中心都可以使用，但地產業的概念，每個項目都像是一家獨立的公司，不同城市的政策不同，每個項目申請借貸的銀行也不一樣。因此，即使是同一發展商旗下，每一個項目都是財務獨立的，資金也無法在項目間流動，無法將資金從財務狀况良好的項目，調動到其他項目解決燃眉之急。
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[沈永年 大灣區樓市解碼]