2021-10-23
明報
【明報專訊】明年又屆選特首之時，如何解決香港的高樓價和房屋不足問題，勢必成為參選者必然要重點回應。事實上，關注青年住屋聯席及九十後房屋關注組最近公布的一項民調便反映，不少香港年輕人覺得可以買樓已是「妄想」，置業問題甚至會影響他們的結婚及生育決定，現特首林鄭娥先後拋出「明日大嶼」和「北部都會區」兩大方案，其實也有民間團體建議搬遷貨櫃碼頭，便能釋出多達300公頃的巿區用地，能興建大量位置更為優越的房屋！
香港房地產協會最近提出，指可搬遷葵涌貨櫃碼頭至桂山島作為增加土地供應的長期方案，以釋放市區土地及協同新界發展。該會認為，葵涌貨櫃碼頭搬遷後，可將該地與周邊用地合共約300公頃土地連接至西九龍、葵青及荃灣一帶，發展成海景都會區。
位於香港西部的桂山島，約10平方公頃的陸地經開山填海後，便可馬上作貨櫃碼頭用途，而該地同時與大嶼山相鄰並擁有水深優勢，適合發展成貨櫃碼頭。其實，搬遷葵涌貨櫃碼頭亦有助提升效率、節省成本，提升香港航運業的競爭力，項目不單對香港有重大益處，同時對整個廣東及粵港澳大灣區的發展有重要意義，相信中央政府會予以支持。
葵涌碼頭屬市區靚地 搬遷可建9個太古城
筆者認為，若能在現時葵涌貨櫃碼頭建屋，因本身位置乃屬巿區靚地，肯定更受巿民歡迎，且曾有研究指出，有關土地可建房屋數量多達9個太古城。
說回文首提及的民調，乃於9月2日至25日期間進行，以網上及街頭訪問形式邀請年齡介乎18至45歲的青年人填寫問卷，收回923份有效問卷，綜合結果得出，受訪者對於最終能否成功置業，有三成多受訪者表示絕望，給予0分（最高為10分）。其次約有一成多受訪者表示一半半，給予5分。而受訪者給予的平均分數為2.6分，反映出整體受訪者對於置業感到較為絕望。另外， 有38.1%受訪者說會因為置業問題而推遲結婚決定，更有45.2%「好同意」買了樓是決定生兒育女的先決條件，而「幾同意」則佔25.5%。（見圖1）
如上述調查反映的民意準確，香港政府真的要千方百計思考如何增加房屋供應，否則樓價繼續失控上升，隨時影響了香港人口的結婚和生育行為，變成畸形結構。
港人迷戀「磚頭」因可轉售獲利
香港人對「磚頭」的迷戀，其中一個原因近年持有住宅物業極大比例最終都可以賺錢，有統計顯示，今年以二手私人住宅轉售能獲利的，比例高達97.2%，而1997年時有關比例也高達94.7%（見圖2），之後因亞洲金融風暴和「八萬五」才令樓巿泡沫爆破，之後賣樓能賺錢的比例一度跌至2001年時只有11.7%，即當時賣樓的接近九成要蝕錢。這也難怪，要知香港也曾出現超過10萬宗負資產個案。不過，現時買樓需要支付的首期遠超1997年時，則樓價縱使出現調整，要重要出現10萬個負資產也不容易。
薪酬實質負增長 樓價指數卻創新高
根據香港人力資源管理學會發表的年度薪酬趨勢調查，香港僱員今年平均加薪僅1%，扣除通脹率後實際薪酬調整為-0.4%，為過去10年首現負數。好了，香港打工仔平均加薪似有若無，甚至實質負增長，但今年樓價指數卻創了新高，這反映了什麼？一是供應不足，經濟學101，就算需求減少，只要供應萎縮比需求更甚，價格也可以推高。二是貨幣供應氾濫，全球政府印銀紙，資金缺乏出路，不少便流向了物業巿場，推高了樓價。三是香港打工仔雖然加人工不理想，買入香港磚頭卻可以是包括外來資金。
筆者常說，樓價升其實不是問題，最怕是樓價升不是因為經濟好、打工仔加人工而推升，如此樓價便愈來愈和一般巿民的負擔能力脫節，加劇貧富懸殊。
仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，9月份中環寫字樓租金按月增長0.6%至每方呎90.3元，錄得連續兩個月升幅，並重返90元以上的租金水平，對上一次中環錄得租金增長已是2019年5月，可見市場逐漸呈現復蘇跡象，並指是次增長主要由市場物色更優質的寫字樓空間所帶動。
寫字樓租金連升兩月 港經濟後市可看好
筆者最近也看到一份研究報告指出，香港的寫字樓租金變動和香港的GDP變化關係密切（見圖3），而這也很容易理解，因寫字樓租金回升，其實反映商業活動回暖，對推升GDP有一定作用，所以如上述仲量聯行所指，中環寫字樓租金連升兩個月，則香港經濟後巿也可較看好。
[陸振球 樓市解碼]