2021-10-22
經濟日報
最近甲級商廈吸納量重回正數，而中環地標甲廈更錄數宗租務。不過，整體租務市場尚未完全復甦，更嚴峻的是即將面對供應高峰，屆時空置樓面隨時逾千萬呎，要消化實在有難度。
據高力國際最新統計，租賃需求在2021年第三季度轉好。甲廈整體淨吸納量反彈至70,900平方呎，這是自2019年第三季度以來，首次錄得正數的季度，整體空置率則為10.4%。該行指市場對核心商業區的需求亦有回升，中環的空置率連續兩季下跌，由2021年第一季度的7.6%跌至第三季度的7.2%。租金方面，第三季租金亦有改善，中環及金鐘區甚至錄得0.3%按季升幅。
最近中環超甲廈新租個案之增加，屬過去一年罕見，並集中在中環國際金融中心2期，如一家原租用灣仔的中資資產管理公司，租用國金2期全層2.5萬平方呎樓面，既擴充業務亦提升級數。年初，國金2期3大主要租戶投資銀行，分別為野村證券、法國巴黎銀行及瑞銀，各放棄一層樓面，如今在數月內，3層樓面先後獲承租，包括是次吸引中資擴充。吸納情況改善，也反映租務市場及商業氣氛，明顯勝去年。
租務轉活 未必等於空置率降
但目前甲廈高空置率，似乎較難改善。要留意一點，租務活動轉旺，不一定等於令空置率明顯降低，在疫情下，外來新需求因無法通關而跌至低位，在港發展的外資或中資公司，個別或有擴充，但整體上不算多。最近國金2期錄得成交，或多或少因租金從高峰期回落3成，現用7折成本便可租得地標商廈，故有機構感興趣，但此類擴充或升級比例仍是較低。很多搬遷活動，涉及搬至租金較平的地區，所需的樓面亦減少，故空置樓面整體未能明顯降低。
據世邦魏理仕的統計，最新甲廈空置樓面已達900萬平方呎，以地標國金2期總樓面約200萬平方呎計，相等於4幢國金2期無租客，可想而知空置樓面之多。中港通關料仍有可能在半年內發生，屆時中資公司可望來港開業。事實上，香港是國際金融城市角色始終不變，未來可以預計仍有很多內企、科企等來港上市，當中涉及的金融及專業服務業如證券、會計及律師樓等，業務定有擴充需要，通關後寫字樓需求增加料更為明顯，只是需時等待。
料增逾600萬呎樓面 分布全港
不過，甲廈市場面對最大挑戰，是即將踏入供應高峰期，數據顯示，2022及2023年屬甲廈供應高峰期，預計新增逾600萬平方呎樓面，並非集中於某一兩個地區，而是分布全港，甚至連一直極低新供應的中環，也有兩幢全新超甲廈落成，而港島東、東九龍等亦有新項目排隊登場。按目前已有900萬平方呎空置，加上明年新供應，空置樓面勢突破千萬呎。以往正常市況，平均每年商廈吸納量約170萬平方呎，實在需時吸納。
供應大增，非核心區寫字樓業主，定以優惠租金吸引租客搬遷，租客亦會與現業主商討以較便宜租金續租，換言之，租金肯定仍有下行壓力，故就算通關而有新需求來港，大批樓面尚待消化，令甲廈租金無力反彈。
撰文 : 唐榮