2021-10-19
經濟日報
2021年下半年二手樓價持續高位徘徊，破頂成交由指標屋苑蔓延至二、三線物業、甚至公居屋夾屋等，8月份二手樓價指數更破頂；加上多個新盤搶攻客源，致令二手交投於9月和10月交投乏力。
樓市暢旺，賣方賣樓當然惜售、求好價，惟貼價放盤盤源持續減少，非理想價業主根本不會割愛，就算持有低層、無質素單位的業主亦有自己的心水價，要善價而沽，所以現階段的準買家議價能力受到考驗。
第一類：換樓客賣樓意慾高
不過，唐榮近日發現市場不乏筍價和低價成交，意味有買家議價成功，能在樓價高位執平貨。現時肯傾價的業主大致可歸納以下4類：第一類潛在換樓客，特別是已購入新樓，有迫切性賣出現有自住單位；又或是打算先賣後買的換樓族，這批換樓客賣樓意慾相對較高，遇到實在的準買家也樂意傾價，務求早日沽出單位。
第二類：投資者重整資產組合
第二類是投資者，特別是早年購入單位，一直作出租用途，直至租約結束，趁租客遷出後高價沽貨而換購質素較高單位，從而重整資產組合，務求優化增值旗下資產。有見及此，這批投資者叫價態度不會太強硬，有一定議價空間。
第三類：趕套現移民
第三類是移民盤，今年以來市場多一批移民盤，部分業主要賣樓套現，即使放盤初時議價空間有限，隨着自己的急切性，也願擴大議價空間。
近日馬灣珀麗灣一個實用面積574平方呎兩房單位，享園景及部分海景，原叫價750萬元，業主因移民急於賣樓，放盤1個多月，多次調低底價，最終累減52萬元，獲外區上車客698萬元承接，造價較市價低約5%。移民盤不代表業主會平賣單位，但起碼業主有商量餘地，價錢貼市場價。
第四類：送契樓隱藏問題多多
第四類是送契樓，這類盤屬可遇不可求，因為送契樓隱藏問題多多，如按揭、稅務及業權均有一定影響，故並非人人合意。近日美孚新邨一個3房送贈契業主急賣，由1,000萬元減價13%以868萬元沽出，以單位實用面積791平方呎計算，實用呎價10,973元，售價低市價約兩成。
隨着《施政報告》公布後，涉及樓市的內容以供應為主，並沒有任何打壓措施。隨着樓市趨明朗化，一二手交投均見向好，上周末大型新盤項目正式發售，帶動剛過去的周末售出約500個單位，比起前一個周末90餘伙急升超過4倍。
市場焦點集中一手的同時，上周35屋苑二手交投亦由低位回升，反映購買力重現。綜合美聯物業分行資料，全港35個大型屋苑過去一周（10月11日至10月17日）合共錄60宗成交，較前一周（10月4日至10月10日）27宗大幅回升約122.2%，並創4周新高（見圖），成交量低位回升，要留意議價空間會否繼續收窄。
撰文 : 唐榮