2021-10-18
明報
【明報專訊】近期談到在國內置業，話題總離不開恒大(3333)。恒大集團傳出負面消息的事件，相信大家也不陌生；去年公布旗下全線樓盤將以7折優惠價發售後，消息一出，馬上引來不少港人的關注和熱烈討論。
當時，有人質疑恒大負債嚴重超出「三條紅線」，周轉不靈要清盤，亦有人擔心大灣區樓價會因此而下滑。事隔一年，又再傳出恒大集團欠債纍纍，拖欠工資的負面消息，令一眾恒大樓的業主、準業主，以至是有意在大灣區置業的人都十分擔憂，怕恒大樓終成「爛尾樓」，更擔心恒大會「撐唔住」而破產，甚至結業。
首先，讓我們釐清一下何謂「爛尾樓」。筆者認為「爛尾樓」須符合以下條件：第一是負責人於公司出現債務問題後「走佬」，第二是樓盤買家付款後卻無法收樓。就恒大現時的情况來看，許老闆並沒有因債務問題一走了之，也暫無看見任何關於恒大業主收樓不遂，「大排長龍」示威的報道。自1998年起至今，筆者在內地多個城市購買過很多不同發展商的樓盤，從未買過「爛尾樓」；雖然恒大的現時財務狀况看似令人緊張，但現階段稱恒大樓盤為「爛尾樓」，仍是言之過早，亦過於武斷。
公司負責人無「走佬」
恒大集團的債主很多，當中包括香港一些富豪、基金、公司員工，以及一些個別投資者。不過，如果大家有留意恒大的財務分析，會發現恒大的資產減去欠債的金額後，數字並不是負數，因為恒大集團手上的「磚頭」實在非常多。既然如此，恒大為何會出現債務問題呢？這就跟「時間」二字有莫大關係。要發展一個項目，發展商需花費的金錢很多：土地投標、工程費用、工人工資……每一項都所費不菲，而這些金錢，都是發展商必須在項目開賣前支付的。直到樓盤建成後，發展商已投放在項目的資金也不會馬上變為現金，要等到樓盤開賣後，才把金錢慢慢賺回來。
樓盤開賣後，賺到的金錢會存入受政府監管的戶口，再根據建築期和工程進度，經政府審批後才發放給發展商。因此，倘若發展商本身沒有雄厚的實力，要持續經營下去是確實一件相當吃力的事，即使是再大型的發展商，若不借助銀行貸款，也沒什麼可能可以營運下去。正因為這樣，不單是恒大，現時內地不少大型發展商，現金流的情况也相當不理想； 但亦正因為這個原因，筆者認為恒大的財務危機，很大程度也是因為來不及「回本」。
發展商借貸的金額，一般都十分龐大。對銀行而言，每一單發展商借貸的生意，利息都相當可觀；因此以往有不少銀行，在審批發展商的貸款申請時都比較寬鬆，對其他中小企的貸款申請卻比較嚴謹。
暫無業主收樓不遂
不過，在大約兩年前，中央政府呼籲銀行收緊向發展商提供貸款的金額，並放寬對其他中小企的貸款審批，增加了發展商向銀行借貸的難度。不少發展商為增加現金流，只好循其他途徑借貸，從香港一些富豪、基金、公司員工，以及一些個別投資者身上借錢，捱着比銀行高昂的利息成為他們的「債仔」。畢竟發展商的「磚頭」多，恒大手上的項目更達800多個，只要理財恰當，相信這些貸款和利息，也是他們早晚能應付的數字。下一次，筆者將繼續跟大家深入探討恒大危機，跟大家分享如何避免買到「爛尾樓」。
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[沈永年 大灣區樓市解碼]