2021-10-16
明報
【明報專訊】最近在港上映最熱門的電影之一自然是007占士邦《生死有時》(No time to die) ，戲的頭段指占士邦原已在加勒比海島國牙買加(Jamaica)過退休生活，卻被中情局老友邀請出山營救科學家……。好了，占士邦乃是英國特務，一個有趣的問題，他為何會選擇在牙買加而非英國退休？
對於退休人士來說，牙買加氣候平均攝氏27度，不如英國冬天時要面對嚴寒天氣，反而可輕易居住在面向優美海景的大屋，而且英語為官方語言。另一方面，牙買加生活費用遠較英國相宜，根據NUMBEO網站統計，牙買加首府京士頓和英國倫敦比較，一般外出用膳費用便宜75%，就算食貴價餐也便宜41%，交通費用更低出82%！
至於租樓和買樓，京士頓分別較倫敦便宜73%和91%，對於占士邦而言，在牙買加退休會遠較倫敦愜意。筆者在網站看到牙買加一個海邊豪宅放盤，叫價百餘萬美元，面積竟達5000餘呎兼設私家泳池，這個價錢在香港也大概只能買到一個太古城兩房單位。
人口老化 巿區新界樓價差距收窄？
這亦令筆者想起基金經理朋友張一鳴為何選擇在馬來西亞檳城買數千呎大宅部署將來退休，而非選擇歐美。他說一來不想在歐美或英國退休因為怕冬天要剷雪，二來在檳城每月不用1萬元，已可請幾位工人連司機，過皇帝般的退休生活。
說到退休，根據政府發表的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《香港2030+》），香港人口老化會愈來愈嚴重（見圖1），政府可有在房屋政策加以配合，比如撥地多建安老設施或合適退休人居住的項目？筆者認為，人口老化也會影響樓巿的需求，比如巿區的上車盤的需求或會減少，因為退休後不用上班，可居住在新界的樓盤，如此又會不會令香港巿區樓價和新界樓價差距收窄？
說到人口老化，不單香港，中國內地也面對相似問題（見圖2），且人口增長率不斷降低（見圖3），內地政府也應知道單靠房地產來支撐經濟非長久之計，或許這是下重手收緊對發展商借貸的深層次原因之一。
說回《香港2030+》這份報告，它提及要將香港人均的居住面積提升至237平方呎，較2016年時的目標增加20%，不過就算將來能夠「達標」，相關面積仍然小於內地的深圳和上海，以及新加坡現時人均居住面積水平（見圖4）， 實在羞家。
限最低單位面積 無異於「何不食肉糜」
對於香港人居住面積偏細的問題，發展局長黃偉綸最近表示，最快可能明年在私樓的賣地條款增設「最低單位面積」要求，日前透露最小約200或210平方呎。筆者看到黃局長這樣的說法，隨即想起小時念書讀過「何不食肉糜」的故事：典故出自晉惠帝司馬衷，話說某年爆飢荒，百姓吃樹皮及草根，甚至去吃沒有養分的觀音土充飢。皇帝問身邊官員，百姓既然沒飯吃，何不食肉糜？即是為什麼不去吃肉糜粥呢？這句話自此成為千古笑柄。
發展商起納米樓而又可以賣得到，皆因樓價太高，港人才會去買細單位，解決方法是增加土地供應，而不是去限制起細單位，若是這種限制有效，那為何不限制單位不可細過300、400，甚至500呎，那不是解決了問題嗎？
最近看到澳洲統計局（ABS）數據顯示，今年第二季當地整體住宅物業價格按年上升16.8%，按季則升6.7%，為2003年9月以來最強勁的增長。其中悉尼樓價指數按年上升近兩成（19.3%），實在遠遠跑贏香港的樓價升幅。
有澳洲發展商表示，新冠肺炎疫情影響澳洲人對生活、家庭的看法，以往澳洲人不想擁有物業，認為有樓等於負債，然而，在家工作下需要更多空間，加上澳洲政府推出首次置業補助金（First home buyer grants）即是直接送1萬澳元(約5.7萬港元)補助金給首次置業買家，另外若是買地建屋，更可以額外申請政府2萬澳元（約11.3萬港元）的低息貸款，大大刺激當地人的置業意欲。
澳加樓價升勢急 移民追價不容易
除了澳洲，加拿大的樓價也升得厲害。根據加拿大國家銀行公布的8月份全國樓價指數，按年上升18.4%，為12個月以來最大升幅，兼連續13個月上揚，其中安大略省多個城市升幅跑贏全國，貝爾維爾（Belleville）漲45.25%，倫敦（London）增36.97%，布蘭特福德（Brantford）揚33.05%，多倫多（Toronto）升18.05%，按月則走高0.68%。
近兩年不少香港人也移民澳洲或加拿大，若是要在這兩個地方買樓，可能要追價追到氣咳。
[陸振球 樓市解碼]