工廈爆冷成焦點

統計今年大手買賣，工廈爆冷成為焦點，單計第三季，佔比例高於甲廈、商舖，再分析3項物業空置率比較，便得知為何工廈最搶手。 據世邦魏理仕第三季大額買賣統計，商用物業總涉及198億元（只計算成交金額逾7,700萬元之物業），較上一季高成交量（九龍灣國際展貿中心以105億元出售）下降28%。當中工業類仍備受追捧，本季共有38%（約76億元）的投資額投放於工業物業板塊，使年初至今的交易量達198億元，已超過2019年和2020年工廈交易的總成交。商廈投資涉59億元，佔29%，本季更沒有整幢甲級寫字樓易手紀錄，是過往投資市場中較少見。 疫下封關 甲廈商舖需求急降 以往大額投資取向方面，寫字樓是佔主導，畢竟外形吸引，出租率理想，是基金投資首選。其次商舖包括核心區地舖、或民生區商場，獲不少投資者高價承接。相比下，外形頗殘舊，坐落偏遠地段的工廈，往年成交極少成為最大比重，而今年一反常態。除了早前多幢工廈成交外，上星期亦有基金以12億元掃入屯門工廈一籃子單位。 投資物業講求回報，先決條件當然要有租收，租金亦有上升空間。先睇甲廈，據世邦魏理仕統計，甲廈目前整體空置率達11%，為近年新高；最令人擔心，是空置樓面達900萬平方呎，為歷來最多，未來兩年亦踏入供應高峰期。至於商舖，4大核心區空置率達16.7%，同屬高水平，而個別地區如尖沙咀，更高見20.3%，租金與3年前相比，跌幅平均約4成。 甲廈及舖位面對同樣問題，就是封關衝擊太大，令商務及旅遊活動均叫停，甲廈及核心區舖位需求急降，租金明顯回調，空置率紛上升。當前環球疫情未完結，從投資角度，目前兩項物業空置率高，要消化需時，租金反彈力度有限。 受惠網購 工廈貨倉出租理想 相反，工廈出租情況理想，統計指，涉及工業物流、貨倉，今年初空置率僅3.2%，來到第三季，空置率進一步下跌至3%，而租金今年更升約2.9%。單計空置率，遠比甲廈、核心區商舖為低，對投資者來說，自然比起其他投資項目有信心。 疫情下，物流中心、貨倉及數據中心，全受惠於網購、在家工作或數據用量提升，需求向上，令工廈、貨倉出租情況理想。事實上，疫情某程度上改變人的消費、生活習慣，依賴網上平台更多，相關物業需求似乎不會減少，投資前景更亮麗。由於通關尚未有時間表，短時間內未有利好因素帶動甲廈、商舖需求，似乎工廈仍大有可為。 撰文 : 唐榮