2021-10-12
經濟日報
行政長官林鄭月娥於10月6日發表今年的施政報告，其中房屋及土地篇章交代特區政府將會多管齊下，積極造地和增加長遠房屋供應。今年施政報告涉及許多大型基建及發展項目，在中長期措施方面考慮較多，相信大部分會是下屆政府的工作。
北部發展消息 有不同反應
在眾多方案之中，市民印象最深刻的肯定是《北部都會區發展策略》。連同元朗區和北區現有的住宅單位，北部都會區發展在完成後可提供90.5萬至92.6萬個住宅單位，其中公屋所建的比例多於私樓，預計可供250萬人居住。
不同人聽到這消息後會有不同反應。年輕準買家會擔心現時樓價會否因政府公布龐大的未來供應量而下跌，猶豫是否應該現在上車或入市；正在讀大學同時開始輪候公屋的學生會非常高興，當讀滿4年畢業時馬上可以上樓；業主則考慮是否應趁樓價仍在高位時沽出物業。
首先要問的是年輕準買家，你為甚麼要買樓上車？不是因為覺得現時的低息環境下，買樓比租樓划算，更能累積財富？以向銀行借450萬為例，每月供款約1.6萬多元，其中只有5,000元是利息，有1.1萬元是自己長遠的儲蓄。你要選擇買樓、每月儲蓄1.1萬元，還是每月花萬多元交租？
接着要問輪候公屋的大學生，你為甚麼要這麼早開始輪候公屋？是擔心私人住宅樓價會不斷上升而要提早開始輪候公屋？還是擔心畢業後收入的升幅追不上樓價升幅？放心，近幾年樓價升幅沒有你們想像的快，最近3年的平均樓價升幅比通脹還要慢。另外，如果北部都會區的公屋需時逾10年才能上樓，你們還會等嗎？
提一提業主們，隨着經濟發展和人口增長，香港在過去也曾經發展過不同世代的新市鎮。自60年代開始，香港政府在新界區大規模發展新市鎮。已發展的「新市鎮」包括荃灣、沙田、屯門、大埔、元朗、粉嶺、上水、將軍澳、天水圍和東涌，而這些「新市鎮」可容納的人口共約400萬。翻查歷史數據，香港的樓價在過去並沒有因政府公布發展新市鎮而下跌。這是經濟發展及人口增長所衍生的需要，不用擔心政府對北部都會的發展願景，害怕樓價下跌而急於沽貨。
都會區牽涉技術問題複雜
筆者認為，《北部都會區發展策略》中牽涉的技術問題十分複雜，需要同時處理農地、棕地及祖堂地問題，預計最快也需要15到20年才能完成整個北部都會區發展。政府應同時考慮其他即時可增加市場供應的方案，廢除或修改不合時宜的額外印花稅（SSD）會是一個很好的選擇，預計可在二手市場即時解凍35,000至40,000個私人住宅單位。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管