2021-10-11
經濟日報
日前市場傳言，中央要出手解決香港高樓價問題，令地產股大幅波動，地產代理即時傳出多宗二手劈價沽貨，及多宗小業主大幅蝕讓離場個案，例如何文田KADOORIA一個3房勁蝕844萬元，令二手樓市添上陰霾。
不過，若細心查冊，其實所謂的蝕讓，部分根本沒有蝕讓；個別則是業主個人問題，與目前樓市走勢並沒有多大關連。
買樓優惠抵銷 沽貨仍有錢賺
土地註冊處資料顯示，何文田KADOORIA高層131室，實用面積2,053平方呎，屬於3房間隔，原業主於2018年初以8,942萬元購入，日前以8,098萬元轉售，持貨3年帳面勁蝕約844萬元離場。
項目屬於豪宅地段，吸引不少城市名人入市，保值力應該比其他半新盤優勝，何解突然出現大幅蝕讓個案？
翻查KADOORIA的成交紀錄冊發現，買家當年購買單位時，發展商提供「百年一遇」現金回贈及「傳承經典」置業優惠，2項優惠合共可獲現金回贈相等於樓價的16.75%，即約1,498萬元。換言之，雖然是次賣樓帳面蝕844萬元，但實質是「明蝕暗賺」約650萬元離場。
事實上，過去數年發展商賣樓均推出不同優惠方案吸客，故不少所謂的蝕讓成交，其實只是數字遊戲，業主可能有錢賺。例如元朗峻巒2A期Park YOHO Genova 18B座高層A室，實用面積823平方呎，原業主於2018年2月以1,140.7萬元購入，日前以1,130萬元易手，成交價較買入價低10.7萬元，帳面微蝕0.9%。根據成交紀錄冊顯示，買家當年獲「Super YOHO大家族2018現金回贈」，金額相等樓價1%，換言之業主未必要蝕讓離場。
另外，九肚山玖瓏山天瓏閣中層A室，實用面積1,538平方呎，9月中連車位以2,640萬元易手。原業主於2015年以2,740萬元購入，並於同年以約140萬元購入1個車位，即入市成本為2,880萬元，故是次沽貨帳面蝕讓240萬元離場。
據了解，玖瓏山天瓏閣中層C室，實用面積1,013平方呎，連車位以1,630萬元易手。原業主於2015年以1,392萬元購入，同樣約140萬元購入車位，是次沽貨帳面獲利98萬元。
部分移民蝕讓 無關樓市走勢
上述兩宗買賣，反映出同一屋苑、兩個成交單位無論樓層高度及坐向景觀頗為相近，交易時間也甚接近。而且若以銀行網上估價作比較，兩個單位算是貼市價出售。但是一個蝕讓240萬元，一個賺近100萬元？有區內代理則指出，大幅蝕讓離場的業主已移民離港，急於處理資產，故選擇蝕讓離場，只是個人財務處理選擇，並不反映實際樓市實況。
無可否認，上周地產股大幅波動後，二手樓市氣氛似乎轉趨觀望，但整體二手樓價仍處於上升軌道，並非因為中央出手壓樓價傳聞而出現大量蝕讓個案，消息並未對本港樓市氣氛造成重大影響。
撰文 : 唐榮