2021-10-11
經濟日報
疫情衝擊商業活動，甲廈需求急降，導致空置樓面創新高。世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平認為，現時空置樓面多，加上未來兩年新供應達650萬平方呎，消化需時，相信未來兩年甲廈租金低位徘徊，難以反彈。
環球疫情最影響商務活動往來，外資及中資機構來港租寫字樓需求大降，導致甲廈淡靜。據世邦魏理仕數字，第三季的甲廈租賃量達130萬平方呎，與上一季度基本持平，導致年初至今的總租務低於340萬平方呎，第三季吸納量進一步收縮至負119,320平方呎。連續第8個季度出現負吸納量，打破了歷來最長的下行周期記錄。
持續負吸納，令甲廈空置率升至11%，而空置樓面增至900萬平方呎，為歷來最多。陳錦平指，香港長期平均每年約350萬至400萬呎空置面積為合理，現900萬呎即高出逾500萬呎，以每年平均吸納量170萬呎，正常需2至3年時間消化。但要留意，疫情下在家工作、工作模式改變，均令需求減少。
未來兩年 共650萬呎出台
現有空置樓面創新高，他指未來兩年踏入供應高峰期，令情況雪上加霜，「2022至23年合共有650萬呎新供應出台，數字甚大，連同900萬呎未消化，合共約1,500多萬呎。按過往每年平均吸納量約170萬呎，而當時沒有揮之不去的疫情，現在也說不定明年疫情會否完結，前景不明朗下，估計吸納較慢。」
事實上，近期市場租務稍增加，令租金下降繼續放緩，由2021年初至今已下降5.3%，而第三季整體租金則下降0.9%。他預計，短期內租金有下行壓力，其後市況有望少少改善，但不代表其後即回升，料未來1至2年租金低位橫行為主。他料未來12個月，租金仍跌約5%。
封關下企業難來港開業，他指，近年內地機構活躍來港開業，但相信即使重新通關，中資機構難以撑起整個租務市場，「內地公司以租幾千呎樓面作起步，要數量很大才可吸納如此多空置樓面。」至於外資及跨國企業，他認為擴充上會審慎，「近期新近租務多，惟搬遷為主，擴充甚少，搬遷甚至縮減樓面。跨國企業未來6至12個月，預計仍較為觀望，未必作大型擴充。」
東九龍中長線 仍有吸引力
核心區中環向來是企業必搶之地，近期中區租務也有上升，如中環國金1期5.3萬平方呎樓面，獲內地金融機構中金公司租用，為今年最大手超甲廈租務成交，中金公司樓面擴充至12萬呎，成物業最大租戶。陳錦平指，中環空置率稍為穩定，認為大型機構仍有興趣。至於近年不少機構遷出中環，他料因中區租金下跌，「去中環化」將放緩，「中環業主願降價，吸引租客續租。畢竟搬遷費仍涉及一定成本，當業主減價留客，搬遷節省租金開支幅度減少，故傾向續租。」他指，中長線非核心區如東九龍，仍有一定吸引力，「除了租金較便宜外，東九龍新商廈林立，質素上始終較為理想。疫情下很多機構重視寫字樓質素，如空調、通風、洗手間衞生等。」
作者：梁建國