徐家健：土地規管愈多 樓價愈升？

【明報專訊】研究發現，美國波士頓樓價在過去數十年屢創新高，新建樓宇數字卻持續下降。沒有地產霸權，波士頓的房屋問題源於規劃：最小土地面積、濕地和化糞等種種土地使用規管的增加，才是房屋問題的元兇。 剛公布的施政報告，提出了數項加快土地供應的新措施，包括釋放新界祖堂地、進一步檢視「綠化地帶」、延伸補地價標準化至新界土地，還有延長兩項活化工廈措施，並更全面檢視現行城規、環境影響評估、收地和道路工程的相關法定程序以及行政安排。 消息公布後，擁有大量新界農地的恒地（0012）股價曾一度急升近一成，其餘兩大農地持有發展商、即新鴻基地產（0016）和新世界（0017）亦升逾 3 %，反映土地將被釋放的經濟價值。然而，有智庫以「研究」之名繼續樂此不疲「鬥地主」，繼續無視政府壟斷規劃。 施政報告後多農地發展商股價急升 反映土地價值將釋放 一份名為《The Causes and Consequences of Land Use Regulation: Evidence from Greater Boston》，仔細分析了過去數十年波士頓樓價高企的經濟原因。需求增加，當然會導致樓價上升。問題是，需求增加同時新建樓宇減少，除非土地嚴重短缺，問題必然出自規劃。 原來，波士頓不缺土地，最小土地面積、濕地和化糞等種種土地使用規管卻在過去數十數不斷增加：''Regulations do appear to increase prices, but the impact of density on prices is generally quite modest. As a result, communities seem to have density levels that are far too low to be maximizing their land values. This suggests the possibility that current land use controls are suboptimally restrictive, and it leaves us with the puzzle of understanding why communities are not choosing to maximize land values.'' 特區政府願意正視規劃失效導致的房屋問題，總算踏出了解決香港房屋問題的第一步。學界對規劃失效導致樓市失衡已研究多年，政府應加快推出具體措施，研究和檢視等工作，大可以留給學界的專家朋友。 美國克林信大學經濟系副教授 facebook.com/economics3.0 [徐家健 象牙塔看財技]