2021-10-07
經濟日報
特首林鄭月娥昨日在記者會上提到，政府主導的土地供應在未來20至25年，將提供近100萬個單位，真的可以解決「上車難」的問題？
根據去年底的長遠房屋策略指出（今年第四季更新），2021/22至2030/31年度10年期的公私營房屋比例維持在70:30.在總房屋供應目標43萬伙，公營房屋供應目標為30.1萬伙，私營房屋供應目標為12.9萬伙。
市場憂「八萬五」供應 是否重臨
依以上基礎推算，10年需要43萬伙、20年需要86萬伙、25年需要107.5萬伙。所以特首提到未來20至25年住宅單位總數為99.5萬伙，至最多可有111.6萬伙，其實是落在長遠策略供應的基本要求上。
當然，這個數字未計算私人發展商重建及補地價改變土地發展等，有市場擔心「八萬五」大量供應是否重臨。若以政府公營房屋、賣地及港鐵 （00066） 私人地提供100萬伙推算，20年計每年是5萬伙、25年計每年供應是4萬伙，私人發展項目要推升至每年3.5萬或4.5萬伙，才達到八萬五水平，唐榮相信不可能。往績可見，當政府大量推地，發展商會自動減慢自家持有的土地發展作調節。
先看看未來10年，2022/23至2031/32年度，公營房屋已覓可興建33萬伙的土地。至於私人樓，透過賣地或鐵路物業招標為市場提供可興建約10萬伙的用地，數字並未計及市區重建局（市建局）項目和其他私人土地發展項目。以長策10年目標每年1.29萬伙計算，賣地及鐵路平均每年約可供應1萬伙，理論上餘下每年2,900伙，私人項目應該可以應付，私樓供應是穩定及好大可能達標。
附表顯示，過去10年2011至2021年，全港大概增加了34.3萬伙不同類型的住宅，特首昨日提到最新數字，現時香港住宅數量為294.3萬伙，換言之，過去10年大概增加了37.3萬伙。而2022/23至2031/32年度下一個10年，可以假設達到長策目標43萬伙供應，大概較前10年額外多了5.7萬伙左右。
公營屋未來10年供應 「頭輕尾重」
至於10年後，亦即2032/33至2041/42（10年）、或2032/33至2046/47（15年）後，公私營樓供應大概是56.5萬伙至68.6萬伙不等。樂觀估計，10年68.6萬伙計算，可以去到大增供應達每年6.9萬伙。最保守15年計，供應3.8萬伙至4.6萬伙之間，其實跟未來10年的供應相若。
當然，特首標榜的是政府主導的公私營供應，加上私人發展數量應該更多，不過，全部都建基於政府的造地速度，未來10年需要北部都會區的改劃、收地，10年後要看明日大嶼填海進度，特首對供應都有一個前設，能夠推動所有政策的話，香港房屋問題可以徹底解決，這才是關鍵，正如公營房屋未來10年供應中，熟地不足等等因素，仍然是「頭輕尾重」的現象，30萬個單位可能只有三分一在首5年落成。香港覓地造地從來都是波折重重。
撰文 : 唐榮