2021-10-05
經濟日報
特首林鄭月娥即將公布任內最後一份施政報告，事前已經預告土地房屋政策是重點，祖堂地、濕地緩衝區、邊境土地、舊樓強拍門檻等眾多措施都有機會推出，到底能否改變持續高企的樓價。
房屋土地問題一直是社會最關心的議題，歷任特首無不以此施政的重中之重，就如現屆的林鄭，過去公布的4份施政報告之中，幾乎每份都有相當篇幅討論土地房屋政策，幾乎每年都有大政策公布。
•2017年施政報告：公布房策理念以置業為本、綠置居恒常化、推出港人首置上車盤計劃、推過渡性房屋、土地大辯論（土地供應諮詢）。
•2018年施政報告：公私營房屋比例「六四比」變「七三比」、明日大嶼填海1,700公頃、棕地發展、土地共享先導計劃、活化工廈2.0措施。
•2019年施政報告：「林鄭Plan」（放寬首置按揭保險）、市建局參建港人首置盤、大規模收地、收回棕地及寮屋地、「一地多用」。
•2020年施政報告：撤銷非住宅物業雙倍印花稅、重推租置尾貨、北環線沿線發展、港鐵小蠔灣車廠、工廈標準金額補地價、躍動港島南。
近4年施政報告 樓價「三升一跌」
附表是過去4年施政報告房策土地政策重點，及公布後3個月、12個月的差估署私樓樓價指數的走勢，無論短期或者長期表現都是「三升一跌」，但趨勢來說，公布後12個月的樓價表現都較公布後3個月的短期表現為好。
最為理想是，剛上任的2017年，該年公布施政報告後3個月樓價已經錄得4.1%，一年間的升幅更達1成，是買家觀望特首換屆年延遲入市，結果見施政報告無打壓樓市措施，所以釋放購買力所致嗎？
至於表現最差的2018年亦是唯一一年錄得跌幅，公布後3個月樓價跌4.1%，以12個月計算表現反而好一點，僅輕微跌0.1%。該年施政報告公布改動公私營房屋比例「七三比」或者明日大嶼擴大至1,700公頃，雖然都算是大型政策，但樓價的下跌，有可能跟期內還有中美貿易戰的關係更大。
反而要數對短期樓價最直接影響，要數2019年施政報告公布放寬按揭保險，推出俗稱「林鄭Plan」的安排，直接扭轉當年社會事件爆發後樓價向下跌的趨勢，一個月樓價反彈1.9%，雖然之後樓價回軟，但以3個月時間計，仍錄得0.4%升幅。
至於今年施政報告會怎樣？近日已經有不少消息「預告」，不過無論是祖堂地、濕地發展鬆綁，還是放寬舊樓強拍門檻，以至是新界北大興土木興建多一個、兩個新市鎮也好，若果沒有意料之外的「辣招」推出，恐怕市場對於新一份施政報告的解讀還是離不開：「遠水難救近火」、「方向正確，但未改短期供應不足」、「未有打壓樓市措施，樓價繼續向好」等等。
施政報告有否驚喜？周三就能夠知道了。
撰文 : 唐榮