2021-10-02
明報
【明報專訊】下星期三（6日）特首林鄭月娥便會發表任內最後一份施政報告，大家都期待會在房屋政策上有新的突破。傳媒也放風多項政策可能出台，比如放寬新界祖堂地的賣地限制，以及降低巿區樓齡超過50年的住宅強拍門檻。其實，香港房屋政策要能暢順，切忌只由政府閉門造車，如官方能結合商界及民間力量，或能拼出創新思維以解決困擾香港多年的住屋問題。
筆者早前便建議可將現時的公營按揭證券公司的按保計劃分拆上巿，最好能成立兩家可互相競爭的上巿公司，如此或可提高經營效率，從而壓抵按揭保費。文章刊出後獲某知名教授致電表示筆者的建議有一定道理，值得進一步研究。事實上，香港不乏高質素的經濟學者，如筆者認識的雷鼎鳴和莊太量教授，便不時發表評論香港和內地經濟的文章，頗值得政府參考。莊太量教授原來最近獲新世界行政總裁鄭志剛成立的非牟利智庫型房策社企「新世界建好生活」邀請，作為旗下諮詢委員會的始創成員，其他始創成員還包括地政總署前署長劉勵超、公屋聯會總幹事招國偉、測量師學會前會長何鉅業等。
據筆者接觸的消息人士表示，該諮詢委員會將探討社會各階層長期面對的住屋困境，不論是年輕家庭上車難、公屋輪候時間持續延長，抑或隨着人口老化卻缺乏「長者友善房屋」等，會進行深入研究，期望在現時公營、資助及私樓等房屋類型以外，提供更多元化的選項，讓港人特別是年輕人更容易置業，完善房屋階梯，達至官商民三方共贏。
說到官商合作，新世界近年也捐出多幅地皮，與不同非牟利組織及運輸及房屋局合作，興建過渡房屋項目，至今已有四個相關項目在進行中，共提供約2000個單位。香港政府作為最主要的土地供應者，自然也是最重要的房策制訂者，而商界則最能把握巿場需求，巿民則是房屋的最終需求方，所以房策要達到最佳的效果，不能只聽一方的意見，也不能永遠只用舊方法和舊思維去應付不斷變化的經濟和樓巿問題。筆者實在期待這個新世界帶頭成立的智庫型房策社企能匯集各方意見，為香港的房屋問題找到新出路。
逾50年住宅傳放寬強拍門檻
文首提及施政報告或會降低市區50年樓齡以上住宅的強拍門檻，筆者找來差餉物業估價署資料一看，原來現時1970至1979年落成住宅佔全港15.5%，1960至1969年則佔11.8%，至於1960年以前落成的則佔2.4%，綜合而言，香港樓齡50年以上住物業，再過多幾年，比例隨時多過四分之一（見圖1）。
除非是豪宅，否則樓齡50年以上的住宅居住質素應愈來愈差，若能放寬強拍收購門檻以加快重建，一來可增加住宅供應，二來也有助改善巿民的居住質素。
當然，收購方也要出價公道，有讀者便向筆者反映，他的舊樓獲巿建局收購並在2006年定價，但到2012至2013年才分幾次收錢，這6至7年間樓價爆升，但已定價的收購價無升過，覺得甚不公平。
還有，若重建舊樓要安置原居民，又如何安排？曾有學者表示，如明日大嶼成事，便可撥出大量土地作為巿區重建時的安置用途，大家可覺得有道理？其實，如上所述香港樓齡50以上物業佔比高達四分之一，如重建受阻，有關比例只會愈來愈高，是不可以再拖延的。
香港的樓巿和房屋問題，除了樓價貴令年輕人難上車外，就算儲到首期，也要長年累月地供樓。根據按揭轉介機構經絡的統計，現時新做按揭平均按揭金額達到498萬元（見圖2），承做按揭計劃的平均還款期長達27.5年（見圖3），大家想一想，假設閣下剛好30歲儲夠首期買樓上車，便可能要一直供樓，至供滿樓後可能已接近60歲快退休之齡，即是一世人工作都可能只為了層樓，實有點令人淒然的感覺，也顯示香港各方真的要共同努力解決有關的樓市問題！
香港平均供樓還款期27年半
香港置業於9月中透過問卷形式進行2021年第三季「客戶置業意向調查」，成功收回349份有效問卷，其中問及「影響入市決定最重要因素」，得出「樓價走勢」為最重要的因素（見圖4），亦即反映樓價跌時一般人多不會計劃買樓，而樓價愈升則愈想入巿？這樣的話，亦解釋了為何地產代理差不多永遠唱好樓巿，因為只有如此才容易令客戶「落疊」？
[陸振球 樓市解碼]