施政報告後 新盤主導樓價爭持？

原來踏入特首林鄭月娥最後一年任期，樓價已經創出歷史新高，據差餉物業估價署樓價指數最新顯示，私人住宅售價指數7月份由上個月公布的396.3點，向上修訂至397.7點，突破2019年5月的歷史高位396.9點約0.2%，創歷史新高；而最新8月份指數則輕微回落0.15%至397.1點，但仍然是歷史次高水平。 7月樓價創歷史新 綜合市場意見，普遍認為等待下周施政報告出台，樓價走勢會明朗化。事先說明，數據顯示，2017年7月樓價指數是337.5點，最新公布今年8月份為397.1點，換言之，林鄭擔任特首4年，樓價暫時上升18%。當然，每年的施政報告後，或許有新的房屋政策、或其他經濟因素，附表1顯示，林鄭任內4份施政報告，4個年度下來，有兩個年度下跌、有一年上升、一年反覆。 住宅成交量的表現更難掌握，表2顯示，成交量有升有跌，其中一個關鍵是發展商推售新盤步伐，以2018年為例，11及12月新盤推售持續減少，使住宅成交量急跌。另外，2019年隨着一手開售，住宅成交量舞高弄低，2020年亦如是，11及12月均有超過2,000伙一手成交，拉高整體住宅交易量。 初步看，下周施政報告後，首要留意一手推盤速度有沒有變化，直接影響住宅交投量，樓價因為突破高位，或偏向2019年變化破頂後，走勢處於反覆爭持的局面。 至於業界意見，利嘉閣地產一份報告指出，樓價今年穩步上揚，在連升7個月後終再次寫下歷史新高，不過，樓價創新高後似乎未能一舉大升，近期即市走勢在高位反覆爭持；原因包括近月股市表現反覆下挫，加上中央對內地多個行業板塊進行整改，亦一度有傳聞指或加強對本港樓市的干預，而令買家入市乍現戒心。 憂房策轉變 添觀望情緒 美聯物業提到，樓價突破歷史高位後，買家趨審慎，買賣雙方拉鋸，導致樓價破頂後於高位反覆徘徊，並形成「高位爭持」的局面。由於近期市場憂慮房策改變的風險，樓市增添觀望情緒，相信待10月6日《施政報告》公布後，房屋及土地政策塵埃落定，後市才有望明朗化。 中原地產報告則指出，料9月份一手成交宗數可達1800宗，較8月份多出4成，10月份多個新盤齊開，相信發展商亦開價克制，暢旺銷情有助帶動二手市場。10月初將公布新一年施政報告，樓市減辣機會不大，加辣亦與現時市況不符，現時於疫情下，各行業仍努力掙扎求存，加辣會令數以百萬計業主難以物業作周轉，相信新一份施政報告將集中解決土地供應及加快公營房屋興建問題上。 原來踏入特首林鄭月娥最後一年任期，樓價已經創出歷史新高，據差餉物業估價署樓價指數最新顯示，私人住宅售價指數7月份由上個月公布的396.3點，向上修訂至397.7點，突破2019年5月的歷史高位396.9點約0.2%，創歷史新高；而最新8月份指數則輕微回落0.15%至397.1點，但仍然是歷史次高水平。 7月樓價創歷史新 綜合市場意見，普遍認為等待下周施政報告出台，樓價走勢會明朗化。事先說明，數據顯示，2017年7月樓價指數是337.5點，最新公布今年8月份為397.1點，換言之，林鄭擔任特首4年，樓價暫時上升18%。當然，每年的施政報告後，或許有新的房屋政策、或其他經濟因素，附表1顯示，林鄭任內4份施政報告，4個年度下來，有兩個年度下跌、有一年上升、一年反覆。 住宅成交量的表現更難掌握，表2顯示，成交量有升有跌，其中一個關鍵是發展商推售新盤步伐，以2018年為例，11及12月新盤推售持續減少，使住宅成交量急跌。另外，2019年隨着一手開售，住宅成交量舞高弄低，2020年亦如是，11及12月均有超過2,000伙一手成交，拉高整體住宅交易量。 初步看，下周施政報告後，首要留意一手推盤速度有沒有變化，直接影響住宅交投量，樓價因為突破高位，或偏向2019年變化破頂後，走勢處於反覆爭持的局面。 至於業界意見，利嘉閣地產一份報告指出，樓價今年穩步上揚，在連升7個月後終再次寫下歷史新高，不過，樓價創新高後似乎未能一舉大升，近期即市走勢在高位反覆爭持；原因包括近月股市表現反覆下挫，加上中央對內地多個行業板塊進行整改，亦一度有傳聞指或加強對本港樓市的干預，而令買家入市乍現戒心。 憂房策轉變 添觀望情緒 美聯物業提到，樓價突破歷史高位後，買家趨審慎，買賣雙方拉鋸，導致樓價破頂後於高位反覆徘徊，並形成「高位爭持」的局面。由於近期市場憂慮房策改變的風險，樓市增添觀望情緒，相信待10月6日《施政報告》公布後，房屋及土地政策塵埃落定，後市才有望明朗化。 中原地產報告則指出，料9月份一手成交宗數可達1800宗，較8月份多出4成，10月份多個新盤齊開，相信發展商亦開價克制，暢旺銷情有助帶動二手市場。10月初將公布新一年施政報告，樓市減辣機會不大，加辣亦與現時市況不符，現時於疫情下，各行業仍努力掙扎求存，加辣會令數以百萬計業主難以物業作周轉，相信新一份施政報告將集中解決土地供應及加快公營房屋興建問題上。 撰文 : 唐榮