2021-09-27
經濟日報
疫情緩和食肆擴充，有餐廳殺入核心區一線地段，消化部分吉舖。但對於核心區一二線地段舖位業主來說，始終志不在此，還是希望等待至通關，有名氣品牌高價搶舖，因此餐飲不易大幅降低核心區吉舖。
如果最近走到核心零售區如旺角、尖沙咀及中環，不難發現一些地舖換上人氣食店租戶，在午飯或晚飯時間出現人龍，為地段增加少許人氣。
疫下舖租降 餐飲乘勢開舖
例如旺角西洋菜南街一個2,000餘平方呎地舖，近日獲茶餐廳租用，早前開業。能在全港其中一條最貴租地段開設茶餐廳，可謂十年難得一見。翻查資料，該舖曾由屈臣氏租用，在零售高峰期時，月租達60萬元，租客去年遷出，交吉一段時間後，現獲茶餐廳以每月28.2萬租用，租金跌逾半。
上述例子，正好反映在疫情緩和後，出現新現象，就是餐飲業有能力擴充，趁着市區吉舖處處，能夠在黃金地段地舖開業。據美聯工商舖每半年進行一次的商舖空置率及租戶調查，發現過去半年，4大零售核心區新增87間餐飲商戶，佔最多為非中式餐館，如日式、泰式餐廳，而小食店、外賣店亦增22間。
跟業界地產代理討論，近月的確有不少人洽租商舖開餐廳，範圍集中在一些千餘平方呎以下，月租約10萬至20萬元商舖，而經營多為規模中小型餐飲如咖啡室等，畢竟涉及大規模餐飲，就受限聚令規範。此外，外賣店在疫情下同樣生意向好，亦成創業或擴充業務人士之選。最重要的，是舖租有所回調，個別業主願降低租金吸引長租客，餐飲則有機可乘。
倘通關舖租升 考驗承租力
餐飲行業租舖增，略為消化核心區吉舖，但若論到核心區空置率，仍處偏高水平，根據中原（工商舖）統計，8月份4大零售區，銅鑼灣商舖空置率錄得約10.06%，已屬4區中最低，按月數字維持不變，中環8月份舖位空置率仍高見約20.47%。
餐飲即使有能力擴充，承租能力始終有限，一般來說租金約10萬至20萬元或可以計數，當月租達50萬甚至更高，經營上便非常困難。在旺市時，化粧品、鐘錶、藥房等旅客相關的行業，動輒以百萬租，若日後通關旅客重臨，舖主期望這些租客可再動用50萬以上承租，整體來說仍高於餐飲業一截。
對核心區舖主來說，當然有個別寧願低租吸客，但大部分仍在期待通關後，市場出現大轉變。現時西洋菜南街、羅素街，短租客佔比很重，其實正好反映業主心態，持有舖位以往月租造至百萬元，在封關下乏人問津，舖租跌至少一半。
此時可能有餐飲、便利店等洽租，但承租水平僅約10萬至20萬元，遠遠未及業主意向。關鍵是業主由去年疫情爆發至今，已等一年半，而通關似乎有機會在明年發生，若此時以平價租出舖位，鎖定2至3年租約，便未能享受舖市真正反彈，故他們寧讓散貨場、口罩店10萬短租，而避免簽訂長約。換言之，空置率高短期內仍維持，餐飲業擴充也難大幅降低空置情況。
撰文 : 唐榮