2021-09-25
明報
【明報社評】市建局完成油麻地旺角重建研究，根據立法會文件，政府同意採納的重建概念藍圖，驟眼看確是相當美好，兼顧發展與宜居，可是重建最關鍵的環節，當局卻未有交代。油旺重建將是本港最浩大的市區重建工程，總收購成本料逾萬億元，然而當局的文件，隻字未提時間表目標，如何融資也不清不楚。油旺舊區基層居民眾多，重建藍圖只提興建「首置盤」，未見公屋發展計劃，如何安置受重建影響的基層市民，同樣是一個疑問。一份空談概念願景的藍圖，跟紙上談兵並無太大分別。觀塘舊區重建，拖了十多年才完成收地工作，政府若無良策提升效率，油旺重建隨時重蹈覆轍，舊區翻新無期，更不用說有助解決房屋問題。
油旺重建有必要
政府須有路線圖
油旺兩區橫街窄巷眾多，缺乏綠化設施，違例泊車嚴重，空氣質素甚差，區內人口密度，位居全港18區前列。今年初本港疫情惡化，當局圍封油麻地舊區強制檢測，區內居住衛生環境備受關注。資料顯示，油旺區內約有3300座私人樓宇，逾半樓齡超過50年，當中不少都是「三無」大廈，即沒有業主立案法團、沒有任何形式的居民組織，沒有聘請物業管理公司，樓宇老舊失修情况普遍。油旺舊區無規劃可言，土地未獲善用，市建局花了約4年時間，探討兩區重建潛力，以及如何提升區內土地使用效益，並於早前向政府提交報告，提出3個概念藍圖方案。根據立法會最新文件，政府同意採取所謂「正」方案，即以促進增長為目標，增加區內總樓面。
研究報告所勾勒的藍圖方案，設若真能全面落實，油旺兩區面貌將煥然一新，旺角東是「步行娛樂購物目的地」，旺角西將成為一個獨特的「休閑商業和混合土地用途社區」，大角嘴將化身「綠悠社區」，油麻地北則是「保育及文化勝地」，至於油麻地南將作為西九發展的延伸，成為「多功能城市樞紐」。「正」方案提倡發展，亦強調宜居，重建後區內人口將與現時相若，人均居住面積則由目前18平方米，增到22至26平方米。這樣的重建構思，聽起來確是相當吸引，問題是具體落實如何推進。
任何大型市區重建計劃，必須回答3個問題，即時間目標、錢從何來，以及如何安置受影響居民。誠然，油旺重建現在仍是「概念研究」，可是如果政府真的有心去做，至少應該簡單交代階段目標及時間表。政府一日未能提出較為清晰的路線圖，概念說得天花亂墜，不過是空中樓閣。
兩年前，市建局行政總監韋志成介紹油旺規劃研究方向，提到制定發展概念藍圖時，可加入短、中、長期情况，每隔8至10年更新一次藍圖，最長涵蓋至2047年。數月前，韋志成又提到，油旺舊樓數千，若市建局全數收購，估計總收購成本高達1.1萬億元，若政府選擇土地使用較進取的「正」方案，整個計劃虧蝕可減少至1000億元，若選擇其餘兩個較保守的發展方案，項目可能蝕超過4000億元，云云。韋志成的說法，顯示市建局研究油旺重建時，至少考慮過時間目標，以及資金問題，可是昨天政府向立法會提交的文件，既無時間表，亦無分階段目標，如何處理融資問題，亦非常空泛。
觀塘重建耗時卅載
效率低下緩不濟急
油旺重建耗資巨大，市建局不可能獨力承擔，必須尋求私人發展商參與。政府文件提到，市建局將採用新的規劃工具，包括容許地積比轉移、調整住宅及商業比例，以及將小區街道整合為大地盤，增加發展潛力，一大目的也是製造更多誘因，吸引發展商。當然，一如土地共享計劃，油旺重建公私營合作能否成功，還看發展商是否滿意政府的甜頭，操作機制一日未具雛形，很難判斷實際作用，亦不知道政府會否吃虧。重建藍圖提到，市建局會在重建區物色地盤，以「港人首次置業」形式，興建資助房屋，可是區內舊樓居民，很多都是基層市民，私樓也好，首置也好，對他們而言都是遙不可及。重建方案未提興建公屋，區內基層居民日後如何安置，固然是一大問題；倘若政府打算靠「明日大嶼」興建公屋安置他們，這對其他輪候公屋人士影響有多大，同樣需要關注。
油旺重建牽涉大量收地工作，又要爭取私人發展商參與，討價還價過程複雜，推行起來必然困難重重。觀塘市中心重建於1998年提出，市建局2005年起先後展開3輪諮詢，翌年啟動正式規劃程序。15年過去，首3期工程雖已完成，可是最後1期的收地工作，直至今年初才結束，預計要到2030年，最後兩期工程才能竣工。簡言之，整個觀塘市中心重建，前後需要超過30年時間完成。油旺重建規模比觀塘的大得多，港府若不大刀闊斧為規劃發展流程拆牆鬆綁，繼續「龜速」辦事，油旺重建真的不知要等多少個十年方能完成，對市民來說，現在政府拿出來的概念藍圖，連望梅止渴也談不上。