2021-09-25
明報
【明報專訊】近日恒大(3333)一詞在谷歌的搜尋趨勢指數（Google trend index）高見100（見圖1），可見人人關心恒大這家曾是中國最大房企的股債會否爆煲，甚至拖冧內地的樓巿，以至衝擊香港的投資巿場？不過，觀乎2018年中美爆發貿易戰後，「貿易戰」一詞也曾在Google trend index高見100（見圖2），但之後中國還是安然渡過，到了今年指數已大幅回落，似乎大家都再沒有興趣關心貿易戰！
大家認為，如恒大真的爆煲，其影響相比中美貿易戰，哪樣對大家的影響和衝擊更大？經歷了這幾年的貿易戰，再加上疫情的蹂躪，大家還是挺了過來，短期而言，恒大事件或會餘波未了，卻絕不是世界末日，股債巿場一時的震盪，甚至內地樓巿受到負面衝擊，如不是做了高槓桿操作，實在不用人驚我也驚，這或反而提供了難得的「別人驚恐我貪婪」的入巿機會。
雖有說恒大如爆煲，或會出現類似十多年前的雷曼失救導致發生金融海嘯事件，不過據財資市場公會網頁顯示，與樓按相關的1個月拆息昨天連續第三日下跌，報0.06161厘，較周四低0.00035厘，再創自2010年1月21日以來的11年多新低。
土地供應緊張 未必有利發展商
港元拆息走低，反映巿場放貸仍正常，否則出現收水便會挾高拆息。其實，雖然近月港股極為疲弱，但內地股巿如A股的上證指數，卻早已回升至7月政策震盪前水平，而從來政治巿的負面影響多不會持久，一些投資者反而會慶幸有調整才有低位入巿的機會。
另外，早前《路透社》指阿爺會晤香港的發展商，並表示大孖沙壟斷香港樓巿的「遊戲規則」已變，不過地產建設商會昨日開會後表示，從未聽過有關消息。大家又會認為，究竟是《路透社》的報道信得過，或是地建會信得過？不過近日多家大型發展商大手回購自身的股票，或許至少發展商對前景未必看得太淡。
人們一般以為如香港土地供應大增，會令香港的發展商難以輕易賺錢，不過話說回來，近20年香港樓價大漲小回，但不少發展商的股價卻未能破頂，皆因樓價升固然賣樓大賺，但賣了樓也要以更高的價格去買地，那樓價和地價不斷攀升，未必真箇是發展商最好的經營環境。事實上，香港不少地產股的股價，相對其資產折讓率往往接近一半或更多，即是巿場並不認為土地供應緊張，一定有利發展商，正如賣麵包的，麵粉不斷漲價，也未必是好事。
說回恒大，最近在飯局席間談起，有認識的朋友買了恒大的股票和債券，雖然現帳面虧蝕了數千萬元，遠遠不及大劉的華置(0127)涉及的相關投資，虧損可能高達90多億元。不過數十億元對一般人來說已是天文數字，但對大劉和華置應可應付得來。
友人基金經理林少陽以「灰犀牛」來形容恒大事件，意謂大家早知道其遲早會出事，不過卻一直掉以輕心而已，其實以恒大的經營手法，不斷靠借貸去買地擴張，只要資金流稍稍停頓，便一定會爆煲，分別只是遲爆還是早爆而已，之前其股價也曾爆升十多倍，而債息不少時候亦曾高逾10厘，有時甚至是20厘或30厘，就算房產經營可賺暴利，難道賣樓真的可以好賺過賣白粉？
恒大的情况，其實早爆好過遲爆，有地產界朋友問筆者的看法？中國政府夠膽戳爆這個泡沫，若最終不引發系統危機的話，那中國還有什麼會要怕的？相反地看，美國真的可單靠印銀紙，便能永無止境地興盛繁榮，歷久不衰？
「現金為王」 希慎趁低密密吸項目
恒大事件也說明了在巿况風雨飄搖時「現金是王」（Cash is King）的道理，一來如其現金充足，根本不會出事，二是別人資金鏈出現問題，卻可是擁有大量現金的投資者或機構擇肥而噬之機。例子如希慎（0014），截至去年底擁有的流動資產高達254億元（見圖3），今年中港商廈巿道仍低迷，它卻可伙拍華懋以近200億元投得銅鑼灣商業地（以60%股權計，投地約要120億元），進一步鞏固其在銅鑼灣的商業王國地位，最近內地房產爆出恒大事件，希慎又再以35億元人民幣（約42億港元）買入上海靜安區優質項目。
希慎現總巿值也只是約255億元，即以去年底的流動資產計，買入希慎，差不多等同免費贈送其整個銅鑼灣物業組合，而現價的預期股息率高達5.8厘，極具防守力。
寫字樓租戶或回流核心區
希慎年中趁低投得銅鑼灣商業地王，根據高力國際的研究報告，之前由於核心區寫字樓租金高企，不少租戶遷去租金較低的非核心區寫字樓，但現在核心區與非核心區的寫字樓租金差距已明顯收窄（見圖4），可能又會再出現寫字樓租戶回流核心區的現象。
[陸振球 樓市解碼]