2021-09-21
明報
【明報專訊】近日多幅矚目地皮先後推出，繼市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街項目，以及九龍塘廣播道79號官地(前香港電台教育電視中心)後，港鐵(0066)最新公布，旗下東涌牽引配電站物業發展項目將於即日起招收意向書，為區內近十年首幅推出的住宅地皮。業界人士指，雖然近日有傳中央政府向香港地產商施壓，但相信仍無損部分發展商對本港前景信心，仍會積極投地。綜合各測量師行估算，上述項目估值約42.28億至75.16億元，每方呎樓面地價約4500至8000元。
明報記者 林尚民
上述東涌牽引配電站物業發展項目，座落於東涌市地段第50號之地段，位於東涌文東路及毗鄰東涌北公園。港鐵指，物業將建於東涌牽引配電站及其鐵路設施上方，可建樓面939,568方呎樓面，可提供1400至1800個住宅單位。項目即日起招收意向書，並於下周二(9月28日)截止。資料顯示，東涌對上一幅住宅地，為新地(0016)於2011年以37.7億元投得的東涌55A區限呎住宅地，即現時的東環，當時每方呎樓面地價僅2758元。
可建近94萬呎樓面 提供1800伙
項目附近的東涌第57區商業地，可建樓面約126.1347萬方呎，去年推出時只收到3份標書，最終流標收場。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，即使早前有報道指中央政府向香港地產商施壓，指他們被告知「遊戲規則已經改變」，內地政府不再願意容忍「壟斷行為」，影響市場人士心情，不過，部分發展商仍會表現對本港前景信心，並會積極投地，相信項目反應不會太差。他估計，項目每方呎樓面地價約6800元，總估值即約63.89億元，並預計項目未來落成後，實呎可售約1.6至1.8萬元。
另中原測量師行張競達表示，地皮毗鄰大型指標屋苑映灣園，與第一期最為貼近，而東涌區享鐵路優勢，加上樓價低水，吸引不少外區人士遷入居住，相信地皮有一定的發展潛力，料發展中小型單位為主，預計每方呎樓面地價約6000元，總值約56.4億元。
料映灣園部分向山單位景觀受阻
雖然上述地皮為該區帶來最多1800伙新供應，不過，由於地盤貼近指標屋苑映灣園第一期，有區內代理就指，若項目未來建成全新屋苑，估計映灣園第一期等2、3、5座向山的2房及「細3房」景觀最受影響，但由於映灣園同類戶型以一期入場門檻最低，加上盤源罕有，故預計售價不會有太大影響。
事實上，東涌映灣園2座中層F室，即景觀未來有機會被今次招意向項目影響之座向，實用面積471方呎，2房間隔，上月以718萬元售出，實呎15,244元，創屋苑呎價新高。原業主2007年160萬元購入，帳面獲利約558萬元或近3.5倍。