2021-09-16
明報
【明報專訊】明年多名中央領導人將會出現更替，瑞士寶盛私人銀行亞太區研究部主管Mark Matthews（圖）認為，相信現任領層人希望在穩定樓價等多方面做出成績，料是次內房調控在未來幾個月也不會放鬆，目標是穩定樓價，而且是次調控若淘汰質素較差的內房，亦有利整體市場日後更健康發展。Matthews又認為，明年7月本港回歸25年後，會有新的土地及房屋政策出台，樓價屆時將會轉趨平穩。
中央過去一年先後加強監管多個行業，包括內房、科網、教育及醫療等，澳門政府昨日起諮詢修改當地博彩法，擬收緊新賭牌年期、博彩企業的派息要求，並在博企董事會引入政府代表，令濠賭股股價大跌。Mark Matthews表示，應該從更高層次角度來分析是次中央廣泛收緊監管，預測此趨勢在未來幾個月仍會持續。
「我個人的觀點是，明年內地將迎來重大政治轉變，多名中央領導人將出現更替（編按：明年下半年料舉行中國共產黨第二十次全國代表大會，選舉產生新一屆中央領導，包括政治局常委及委員等），現任領導人很自然希望在餘下任期做出成績，故此我相信在未來幾個月市場仍然會充滿噪音」。
政府不為內房債買單 可助市場認清風險
現時內地住房、教育及醫療成本高企，是導致普羅百姓日常生活開支龐大的「三座大山」，當中，樓價高企更是問題核心，故此中央過去一年亦先後以「三條紅線」（剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資）、限制銀行房貸比例及集中供地等招數調控樓市，Matthews分析，中央很明顯希望解決樓價不斷上升的問題，過去幾年也多番強調「房子是用來住的、不是用來炒的」，致力穩定樓價，現時看來可望成功落實，也就是說，內地投資者對於住宅物業購買意願將會下降，由於新盤售價將趨於平穩或升幅溫和，內房開發商也不會像過去樓價急升時那樣容易賺錢。
至於恒大（3333）等高負債內房近月在政策收緊下出現的債務違約發酵問題，Matthews認為，中央是次政策的初衷，是希望市場能夠識別不同內房企業存在不同風險，也就是說，投資者不應該再以為政府會為問題企業的壞帳買單，指此舉有利市場長遠健康發展：「市場將會獎勵好公司，壞公司將會被懲罰」。
料恒大債不會全報銷 理財產品可獲賠償
根據恒大中期業績報告，雖然截至6月底借款較去年底下跌兩成至5718億元人民幣，惟負債總額卻增加約1%至1.97萬億元人民幣，外界普遍認為由於恒大期內透過信託、理財產品和商業標據集資增加所致，而近日亦出現了旗下理財產品未能如期兌付的問題。Matthews表示，雖然他不能準確預測恒大債務問題將如何發展，但他估計，不會所有債權人均會血本無歸：「我覺得如果投資者所擁有的是投機成分比較高的恒大債券，將不會獲得任何賠償，但若投資於比較穩妥的產品將可獲賠償」。
Matthews強調，是次中央加強調控樓市，主要目的是希望樓價轉趨穩定，因為樓價颷升令是否持有住宅者財富差距增加，加劇貧富懸殊，不利社會穩定，而這亦不是內地獨有問題，2008年金融海嘯後至今，環球央行大舉印鈔救市，全球樓價期內普遍錄得顯著升幅。
港息口低供應少 抵消移民對樓價影響
內地樓市調控持續，對本港樓市又有何影響呢？即使在今年中，本港人口為739.4萬，按年減少87,100或1.2%，惟期內住宅樓價仍然不跌反升，早前更創歷史新高。Matthews分析，雖然過去一年不少港人移民令人口減少，類似情况在1980年代初期亦曾發生，當年樓價更曾大跌，目前與當年不同的是按揭利率明顯較低，故此現仍屬「供平過租」，買樓收租來賺取租金回報，亦比存款在銀行收取低微利息為佳；而且港府亦控制土地供應，很多供應並沒有在市場釋放出來：「很明顯地，假如港府將大量新界農地改劃為住宅用地，市場將出現不同景况」。
向前望的話，Matthews指出，中央領導人近月已多次表示港府要解決房屋問題，他估計，明年7月回歸25年後，不論是由誰出任特首，可能便會有新的土地及房屋政策出台，樓價屆時料轉趨平穩，甚至輕微下跌。至於本港地產股，由於面對上述政策風險，加上疫情對業務影響持續，他不覺得該板塊短期會有好表現。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]