2021-09-15
經濟日報
今年政府推地數目很少，發展商之間除了搶高地價外，各人亦正在各出奇謀補充土地儲備，近期農地補地價，以及市區舊樓地盤買賣再次變得活躍起來。
根據政府公布的賣地計劃，2021/22年度首兩季，合共只推出4幅私人住宅用地，共涉1,200伙，同期主要供應來自港鐵(00066) 上蓋及市建局重建項目。
加速農地補價 維持貨如輪轉
過往政府官地是發展商補充土儲的重要來源，但現時受到公私營比例「七三比」限制，供應量大不如前。發展商要維持「貨如輪轉」補充土儲，亦惟有「同枱食飯各自修行」，轉為透過農地補地價，及收購市區舊樓地盤。
在農地補地價方面，發展商持有的農地儲備多達上千公頃，「好天斬埋落雨柴」，在政府多賣地的時候，補地價慢一點，將農地存起來，而在賣地減少的時候，這些農地儲備就可以用來加速補價作發展，維持着樓盤供應。
在今年便最少有6個新界項目完成補地價，合共涉及約105.9億元，其中5個屬於住宅或商住項目，合共可提供約2,456伙，以及86萬平方呎的商業樓面。
過往農地補地價較集中在大型發展商手上，但近期中小型發展商收購農地補地價亦更積極，包括萊蒙國際(03688)跟嘉里建設 (00683)就元朗十八鄉路農地補地價11.36億元，涉及24.5萬平方呎樓面，市場估計可提供約500個單位。
過往較少涉及新界農地的嘉里，近期亦密密入貨，除了3.15億元入股萊蒙兩個元朗項目，包括上述十八鄉路項目外，早前亦以逾4.9億元收購一批古洞北發展區內的農地，「插旗」部署日後該區發展時可作補地價。
事實上，資本策略(00497)跟泛海(00129)在今年初亦申請在古洞北鳳崗一帶27.2萬平方呎用地上，申請放寬地積比率至4.2倍，興建接近2,600伙的大型屋苑。
除了收購新界農地補地價外，亦有發展商關注舊樓收購。雖然今年舊樓強拍申請的宗數不算太多，至今只得10宗，相較去年同期22宗，按年減少超過一半，不過仍然可見到發展商近期對於有潛力的市區地盤興趣正在增加。
當中佳明集團(01271)日前以3.2億元購入土瓜灣炮仗街41至45號地盤，每平方呎樓面地價約10,214元，將興建一幢低層設有商舖之住宅大樓；至於恒和集團則公布以1.853億元收購九龍界限街164號及164A號共6個物業。
近年除了田生地產之外，市場亦多了中間人替發展商進行收購，包括領航集團及近期成立的富康盛地產顧問。
當中領航集團主席高兆霆上個月初接受《經濟日報》訪問指：「香港舊樓多，一定有得做。」只是業主不願減價，但經過時間洗禮，舊樓只會愈來愈殘舊，樓宇更需維修。
短期內相信政府未必會大幅增加私樓土地供應，預期無論新界農地補地價，還是市區舊樓收購，都會持續變得活躍起來。
撰文 : 唐榮