2021-09-14
經濟日報
政府矢志發展東九龍成為香港第二個核心商業區，但今年初卻因招標反應欠佳和本港欠缺住宅用地，將區內5幅商業地皮轉作住宅發展，難免令市場憂慮會否影響長遠寫字樓供應及東九龍商業區發展。
幸而起動九龍東辦公室公布的九龍灣行動區最新發展方案，區內6幅可作商業發展的地皮可提供的樓面面積較原有方案多出1成，合共可提供574萬平方呎的商業樓面。除去已發展的海濱匯及富臨中心，新發展的寫字樓樓面面積達296萬平方呎，為未來區內寫字樓新供應的主要來源。
東九租賃前景仍樂觀
值得注意的是該批地皮將會把牛頭角及九龍灣商業圈連貫起來。現時觀塘至牛頭角沿途因陸續有新商廈落成，發展已連成一體，然而牛頭角至九龍灣因九龍灣行動區的地皮發展尚未落實而令兩區之間的商業氛圍無法串連起來，因此九龍灣行動區落實發展後，將把東九龍東西兩面的發展連接，有助推進東九龍發展成新核心商業區。
現時寫字樓租賃需求仍屬疲弱，東九龍寫字樓因新供應較多，空置率為各區最高。加上，啟德商業地皮曾數度流標，自然令市場懷疑該區的商業地皮欠缺吸引力。不過，筆者相信啟德商業地皮流標只是短期的市況問題，發展商對競投商業地皮出價轉趨審慎。
長遠而言，東九龍寫字樓租賃市場發展前景仍然樂觀。除了因香港經濟正逐步改善外，另一支持因素是政府正興建的六號幹線。該基建於2026年落成後，在繁忙時間往來將藍隧道與啟德發展區的行車時間估計將由現時約15分鐘縮減至約3分鐘，直達九龍灣及啟德發展區，儼如中環及灣仔繞道顯著縮短鰂魚涌至中環兩大商業區的交通時間。此幹線也將改善觀塘開源道交通擠塞問題，整個東九龍商業區均可受惠。當九龍灣行動區完成發展時，六號幹線已可供使用，相信政府於未來數年推出該批地皮招標，反應將較為理想。
不過，九龍灣商業區範圍較大，臨海地皮較遠離地鐵站，九龍灣行動區也有同一問題，坐落於牛頭角及九龍灣地鐵站之間，要增加商業效益，政府可考慮在賣地條款內加入要興建天橋的條款，令商業區的聯繫更方便。
政府近年因住宅供應嚴重短缺的問題，將不少商業地轉作住宅發展，但隨着香港經濟發展，需要能確保有足夠的寫字樓供應，同時也有助租金不會飈高，平衡商住發展。
撰文 : 鍾楚如 仲量聯行研究部資深董事