2021-09-11
明報
【明報專訊】香港的房屋問題，常被簡化為有樓和冇樓兩大族群，固然兩者間存在極大的財富差距，但在解決層面上，則宜以整條置業階梯進行思考，因為低收入者自然視有樓住為最重要，為其提供出租公屋便為首要任務，但對於有能力買樓者，卻應按其收入提供更多樣的置業選擇。
香港的公屋，主要為最低收入的家庭解決其居住問題，如收入較高，則應盡量幫助他們置業，因正如新加坡國父李光耀曾指出，擁有自置物業便會增加自身對國家的認同感，就算去當兵也會覺得是在保衛自己的家園，所以當地數十年前便以此為由推動了組屋政策，最終令到九成國民擁有自己的居所，成為極重要的社會穩定力量。
星數十年前推組屋 成社會穩定力量
早前統計處公布了香港的綜合住戶收入按季統計數字，分別按「公營租住房屋」、「資助自置居所房屋」及「私人永久性房屋」的不同住戶，以及是否屬於所有住戶或從事經濟活動的家庭，將其收入中位數作出分類，從圖1及圖2可見，「資助自置居所房屋」（應以居屋戶為主）及「私人永久性房屋」（即私樓為主）的家庭收入中位數可分別相差三至四成，如此大的收入差距，政府在規劃房屋政策上，也應作出配合。
香港現在的房屋階梯，約略可分為最底層的出租公屋，然後是可買賣的二手公屋，之後便是二手和全新的居屋，再之後便是私人物業，今年的二手公屋及二手居屋交投極為活躍（見圖3及圖4），反映不單私樓需求旺盛，政府在提供私人住宅地皮以外，也應增加其他供應如2017年推出的「港人首次置業計劃」。
應增加「港人首次置業計劃」
所謂「首置計劃」乃由現任特首林鄭月娥數年前提出，以市價七折至八折出售單位，在私人住宅樓價高企的環境下，可協助既不符合申請居屋資格，又未能負擔私人住宅的較高收入年輕人置業，因如上所述，這兩批人的收入差距可達三至四成，收入位處其中便容易「兩頭唔到岸」，而計劃卻可以讓他們較容易自置物業，不過計劃也設下一些轉售限制，「首置」業主不可以在首次轉讓日期起計的五年內出售或出租其單位，以防止買家借物業短炒獲利。
另外，首置計劃以公私營合作方式發展，所設計的樓盤較能貼近市場需要，質素也較房委會自行興建的樓宇高，正可滿足收入較居屋高的巿民的需要。不過，該計劃至今只有3個項目應巿，但反應熱烈，政府應在未來的房屋中增加類似供應。
國務院早前發布《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，根據報道，方案將前海深港合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，即增加約7倍，幾乎囊括深圳西海岸一帶。前海方案提出便利港人及專業北上發展、辦學、開設醫療機構等，並提出港人可出任前海法定機構職務。
要知道，香港的總面積才1106平方公里，而擴闊後的前海總面積達120多平方公里，超過香港總面積的十分之一，且絕不是郊野公園或荒山野嶺，而是會做好基建以及有種種政策配合，如香港和前海能融和發展，必然是合則兩利，締造雙贏。
港深如能互相配合發展 更容易再創高峰
事實上，就算明日大嶼成事，也未必能成為工商業的重心，主要能夠解決的可能集中在住宅短缺的問題，而香港近年其實在商業發展上也備受土地短缺所困擾，而到了2047年，香港很大機會不再實施「一國兩制」，如港深能互相配合發展，便更容易再創高峰。
筆者數日前趁星期日假期去了中環午飯喝茶，順便去了剛完成活化重開的中環街巿，現場人頭湧湧，熱鬧非常，內裏開了不了食肆，不過似乎大多數到訪的都是以吃喝為主，少有是為了參觀中環街巿的歷史建築，而之前街巿部分關閉了大約十年時間，其實如是要「活化」， 似乎一兩年便成，那其餘的八九年時間浪費去了哪裏？
當然，也有意見認為，何不將中環街巿重建？既可增加庫房至少上百億元的收入，也令中區的商廈供應更為充裕，如大家去過新加坡的濱海灣，當地建造了大量簇新的商廈物業，有多少國際商業機構被吸引過去？又創造了多少職位？當然，對一些永遠說保育最重要的政客或利益團體來說，所有經濟效益永遠要靠邊站。
說到中環街巿的食肆人頭湧湧，現在距離中秋還有約半個月，但不少酒樓的訂位情况已十分熱烈，有說這反映了抗疫疲勞的現象，其實也可能是大家開始接受與疫情並存，或許香港的零售或飲食業低潮已過，舖巿的租金也可能已見底，一般巿民可留意相關房託的投資價值。
[陸振球 樓市解碼]