2021-09-08
經濟日報
新一批2,500名白居二合資格人士於6月初開始出動買樓，短短2個月間居屋樓價明顯被帶動，購買力稍弱的人士流入公屋市場。其實，根據房委會網上資料顯示，近月綠表公屋樓價升幅比居屋更明顯，個別屋苑半年樓價升逾2成。
綠表公屋價升幅 比居屋明顯
追蹤多個「居者有其屋計劃」第二市場成交記錄，交投最活躍的要算鴨脷洲利東邨，今年首8月（暫時數字）共錄得29宗未補地價的買賣個案。其中，東業樓高層4室，實用面積490平方呎，上月底以452萬元（未補地價）售出，呎價9,224元，屬港島區呎價最貴綠表公屋王。
據了解，由於利東邨有港鐵站效應，加上不少單位可望海景，故交投十分暢旺。不過，由於該屋苑造價一直高企，故今年首8個月，平均呎價累升僅0.3%，與成交量不成正比。
而上半年價量齊升的公屋要算黃大仙鳳德邨，暫錄26宗未補地價買賣，現時平均呎價7,371元，比年初的6,398元，累升約15.2%。
粉嶺華明邨呎價 高年初26%
而今年首8個月累積升幅最明顯的是粉嶺華明邨，該屋苑可算新一批白居二最受惠的屋苑。房委會資料顯示，華明邨今年首4個月僅錄1宗成交，但新一批白居二出動後，6至8月急升至19宗買賣，最新平均呎價報5,445元，比年初升25.8%。
同區祥華邨呎價累積升幅達14.7%排名第三，可見北區公屋樓價升幅相當明顯，市場甚至錄得連SSD獲利個案，例如祥華邨祥禮樓中層07室，實用面積277平方呎，8月份以120萬元易手（未補地價），原業主於2019年以34.9萬元購入上址，持貨不足3年，需付樓價10%的SSD稅約12萬元，扣除SSD稅後，帳面獲利73.1萬元。
事實上，過去綠表公屋市場交投一向不活躍，其中主要原因是，綠表公屋造價偏低，業主沽貨難以在私樓市場換樓。然而，近年綠表公屋造價急升，業主沽貨意慾上升。以上述利東邨樓王單位為例，原業主則於2015年以約51.6萬元購入單位，是次以452萬沽貨，持貨6年帳面獲利400萬元，有足夠條件轉投私樓市場。
根據美聯物業統計，今年首8月共錄672宗公屋買賣（包括自由市場），成交價介乎300萬至400萬元佔183宗，價值逾400萬元達56宗，可見公屋造價愈來愈貴。
撰文 : 唐榮