2021-09-04
明報
【明報專訊】去年起英國推出港人可用BNO身分移民計劃，但申請人要先住滿英國5年才接受其申請，如批准則要再過1年才能成事，究竟為何要先有這5年猶如過渡期的「關卡」，或許香港政府20多年前一項就「回流」港人做的調查能提供答案：原來逾半回流港人都是在移居外國後5年內便打道回府，則今回BNO的計劃會否也在5年內出現回流潮，這對香港樓巿又會有什麼影響？
其實上世紀1990年代也曾因九七問題而一度出現大量港人移民海外，不過部分人最後因為搵食不容易等原因，出現了回流潮。根據香港政府的統計，發現在上世紀1990年代移民外國後又回流香港的人士中，53.7%為在外國只居住了2年至5年，而在外國居住了5至7年才回流香港的則佔20.5%，至於在外國居住了7至10年才回流香港，佔13.2%，若是在外國住了10年以上才回流香港，僅佔12.6%（見圖1）。
上次移民潮 回流移民逾半5年內回港
上述數字反映，大部分回流香港的人，應是在外國居住了短時間便覺得不適應，覺得還是趁早回流香港的好，最近便有新聞報道表示，有一些最近移居英國的人士，已開始回流香港，他們的子女可能要在香港做插班生。
筆者覺得，移民在經濟和生活層面屬大事，一定要在事前想清楚，英國容許香港人以BNO身分移民當地，也要在當地居住5年後才給予正式申請，或許他們亦預期不少港人會在英國居住不足5年便會回流？
或許有了上次移民潮的經驗，可能最近因政治等原因以BNO身分先去英國居住，再等候批准移民的香港人，不少會有先去了睇下先的打算，然後一旦發覺香港其實沒有大變，自身又不適應外地生活而最終選擇回流，變成了往後香港樓巿的另一種穩定力量？
事實上，早前曾有分析香港移民潮或會拖冧香港樓價，但樓價指數反而在上個月破頂，不過樓價創新高的同時，據美聯統計，8月份10大二手指標屋苑交投量按月下跌近四成水平，只錄得約195宗（見圖2）。
港樓價雖破頂 惟成交勁萎縮
根據經濟學101，價格上升，需求會減少，而交投則會萎縮，實乃平常之事，不過在投資巿場上，價格急飈之時，一些時候反而會刺激未入巿的買家驚往日後樓價再升更難買樓，或會進一步刺激交投，而今回樓價破頂但成交急劇萎縮，或因有部分買家已沒有能力追價，樓巿或要等待新的利好消息出現，才會進一步明顯向上突破。
近期內地政府明顯加大力度壓抑樓巿，以往或會導致一些內地資金轉投香港樓巿，但今次暫看不到相關現象，之前內地官員也對香港樓巿作出評論，指希望籠屋及劏房問題可以解決，說真的，香港樓巿長期出現供不應求的問題，究竟是真的沒辦法，還是施政者每每只是說多過做，拖慢供應所造成？
另外，雖然近期樓價指數破頂，但近年新盤和二手樓之間的溢價卻明顯收窄（見圖3），似乎發展商對後巿也不如數年前般的極度樂觀，難道他們也認為香港樓巿或會如最近內地般出現一些實質上的轉變，那便要時間給出答案。
事實上，如買樓投資，單以租金回報率計實在有欠值博，但在全球低息環境下，就算買美國的所謂「高息債」，扣除了通脹後仍是實質負回報率（見圖4），資金總要找出路，才會促成包括香港房產或美股等資產出現泡沫。
澳洲會計師公會早前對香港、澳門及大灣區九個內地城市的258名來自不同行業的會計和金融專業人士做了調查訪問，由此完成的《2021年大灣區商業科技報告》顯示，61%的受訪會計和金融專業人士預測，粵港澳大灣區將在5年內成為世界領先的科技中心。
報告又指在過去12個月，90%的大灣區企業至少開展了一個與科技相關的項目，這就不難理解為何大多數人認為大灣區將在不久的將來成為全球技術中心，該報告還顯示，大灣區企業對科技的加速應用使得企業對科技人才的需求激增。另外，最多受訪者（44%）認為金融科技是最能促進大灣區區內協同合作的科技。受訪者大多認為，這項科技將創造更多的商機，並提升大灣區全球金融中心的地位。
大灣區「磚頭」低水較值博
上述報告令筆者想起和一位投資高人的對話，他說不少人經常在說，香港的國際金融中心地位難以被取代，不過站在投資物業角度而言，如在大灣區置業，看的不是大灣區其他城巿會否追過香港，而是兩地的差距會否收窄，如真的出現明顯收窄，則自然投資相對低水的磚頭會較為有利。
[陸振球 樓市解碼]