新盤溢價 高危年份

樓市興旺，但市場頻傳半新盤二手蝕讓成交。據資料顯示，2017、18年屬近年新盤價較二手價有較高溢價的時期，高點曾超過20%，近期蝕讓的半新盤，正是這些年份買入。 九龍塘義德道雲門剛錄首宗二手買賣，單位為2座高層A室，實用面積1,465平方呎，連車位以5,500萬元易手，呎價37,543元。資料顯示，上述單位於2017年4月以5,998萬元購入，原本叫價5,800萬元，減價約300萬元沽貨，持貨約4年帳面貶值498萬元離場。 溢價高 SSD鬆綁即沽恐蝕讓 沙田九肚澐瀚3座低層B室，實用面積1,573平方呎，4房連雙套房及工人套房間隔，業主開價3,800萬元，議價後連車位以3,400萬元易手，實呎21,615元。據了解，原業主是內地客，於2018年以4,184萬元購入單位，當時要支付樓價3成的「辣招稅」、即約1,255萬元，其後再以380萬元購入屋苑一個車位，至今持貨3年，現帳面蝕約1,164萬元，若連稅項及佣金計，料實蝕約逾2,400萬元。 鰂魚涌君豪峰低層P室，實用面積384平方呎，2房間隔，向西，望山景。業主以800萬元將單位易手，實用呎價20,833元。原業主於2018年以914萬元買入單位，持貨剛滿3年，帳面蝕114萬元。 這批2017、18年買入的新盤，落成入伙並度過3年印花稅（SSD）期後，轉售出現蝕讓，附圖顯示，新盤溢價由2018年次季高位的逾20%，大幅收窄至今年次季最新約6.6%（見圖），可見當時新盤定價較二手市價平均高出達一至兩成，溢價愈高，風險跟隨上升，短線如3年額外印花稅徵稅期後速沽，或需要蝕讓。 推盤步伐穩 溢價再升機會微 不過，美聯物業的報告預期，發展商維持穩定的推盤步伐，新盤溢價經過今年首兩季回升後再大升的機會不大。「貼二手價賣一手」已成疫市新常態，預計此情況將會於中短期維持，持續吸納市場上旺盛的購買力。 美聯估計，新盤下半年可重新成為市場焦點，甚至是帶動大市升勢的火車頭，預計全年一手私樓銷售量可重上約1.8萬伙水平，按年升近2成半，創2年新高。全年整體物業註冊量（包括住宅及非住宅）更可達10萬宗，按年升逾3成半，創9年新高。 至於金額方面，料全年新盤銷售額可達2,500億元，按年升近5成半；料二手銷售額錄約5,800億元，按年升約5成，齊創出紀錄新高。 至於全年整體物業註冊金額估計達9,600億元，按年升近5成半，亦創有紀錄以來新高。 撰文 : 唐榮