2021-08-28
明報
【明報專訊】雖然香港最近樓價指數破頂，但也只是略高於兩年多前的水平，令人聯想起中聯辦主任駱惠寧所說的「慢進也是退」。早前本欄便指根據《經濟學人》的統計，過去一年香港樓價升幅便遠遠跑輸全球不少國家，如新西蘭的樓價按年便升了約四分之一。其實，如扣除通脹，香港樓價仍低於兩年多前水平。
大家可能不為意，今年原來是美國廢除了美元金本位制度的50周年，當年美國因參與越戰及油組加油價等因素，令到通脹急飈，金價亦大幅攀升，美元原是獲保證以特定價格兌換黃金，但美國政府終於「頂唔順」而放棄了金本位制度，如此美國政府便可以放開手腳去印銀紙，以至通脹更趨惡化，金價更是被搶高，而這幾十年間聰明人便會盡量去借錢買股票買樓，以致美股和金價出現長期大漲小回的局面。
扣除通脹 港樓價升幅大打折扣
事實上，金價確是在美國放棄金本位制度後一度狂升，之後因為時任美國聯儲局主席伏爾克大手加息，通脹回落，金價便也見大幅調整，但始終保持一浪高於一浪的格局（見圖1），但如扣除通脹因素，這半世紀以來其實金價在上世紀1980年代見了高位，之後便只是有波幅而沒升幅（見圖2），長期持金，只可算是能夠對抗通脹，在上世紀1980年代及之後便沒有什麼大漲，只能讓投機者顯身手。
其實，這數十年來香港樓價雖是大漲小回，半世紀樓價也可能升了數十倍，但其實和黃金一樣，如扣除了通脹，香港的樓價升幅也可能大打折扣，以現在的樓巿高位，買樓自住可以，用來對抗通脹也無不可，希望在現水平於香港買樓發達，便未必容易做到。
早前本欄指香港平均二手樓價登記價格達853萬元，原來香港的居屋二手平均價也已升至535萬元（見圖3）， 要知道，香港的居屋，原來是要讓財政能力較差的家庭也有上車機會，現時一般香港男性收入中位數約2萬元，即以一般香港男性而言，若單靠打工又沒有家人幫助，要約花上22年多的收入，才能現兜兜買入一個一般的居屋單位，可見香港的樓價已是升至如何離地的水平。
希望現水平買港樓發達不容易
另利嘉閣指出，經過「白居二」買家於6月份時一窩蜂入市後，大量放盤被迅速消化，加上樓價持續攀升，普遍業主叫價取態硬淨，令到上月居二交投大幅放緩。
據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，今年7月份全港錄279宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較6月份的661宗按月大幅減少58%；同期物業成交總值約14.79億元，亦較6月的33.61億元，按月減少56%，或反映二手居屋價一輪急升後，承接力開始出現問題。
最近一個熱門話題，乃是國家主席習近平提出中國要走「共同富裕」之路，隨即有大批科網大孖沙主動捐出以百億元計款項，引來評論中國是否要走「共貧」之路？其實，類似「共富」的思想，西方早已有之，而共產主義也是由西方的馬克斯所創造出來，去年美國財長耶倫希望經合組織及相關國家可以徵收至少15%的公司利得稅（見圖4），便有一定的「共富」味道，雖然背後可能只是希望美國的資金不會流走至低稅或免稅天堂？
港樓巿徵辣稅多年 未見樓價壓抑下來
其實，香港人一有錢便喜歡買樓，但若非自用的第一層樓，便要繳付高昂的辣招稅，則辣招稅不是也可以視作向富人徵後的一種「共富稅」？不過，香港樓巿徵收有關稅項已有多年，但卻未見樓價因而可壓抑下來，那習主席說中國要走共富之路，也未必如一些傳媒渲染的需要太過擔心。
早幾年屯門出現一個戲稱的「龍牀盤」，因其太過的骰，發展商則辯稱就算是皇帝也只是睡一張牀，單位夠放落一張牀便足夠，最近卻出現另一個被傳媒稱為真龍牀盤的九龍站二手單位，該單位為凱旋門朝日閣頂層A室「天際獨立屋」，單位實用面積4263方呎，連1278方呎空中花園、90方呎平台花園，更設天際泳池，筆者看到相片中的單位主人房的牀鋪面積，可能大過一些近年才出現的只有100餘呎新盤單位面積，稱為「真龍牀」其實不為過。
筆者之前曾請教過風水高人，說主人房和睡牀太大，風水角度上也未必太好，並說假如睡在一個面積如籃球場大的睡房，真的會覺得舒服嗎？其實，讓升斗巿民看到這個放盤，相比一些家庭可能打拼半輩子都未能儲夠首期去買一個上車盤，民怨怎會不增加？
[陸振球 樓市解碼]