小心高追中錘仔

二手樓價指數早前突破歷史高位，反映現時整體二手樓價普遍處於高位，準買家入市必須更加小心計數，尤其是高價購買保值較差的二線屋苑，切忌盲目高追及做足銀行按揭評估。 俗語話風險愈高回報愈大，但是這句話不能套用在樓市，尤其是二、三線屋苑造價愈來愈貴，銀行估價未必追得到市場升幅，但準買家仍抱「追落後」心態入市，最容易計錯數得不償失。 近月頻錄「接火棒」撻訂個案 近月市場連錄數宗高價接貨後因估價問題而撻訂的個案。例如馬鞍山新港城H座中層6室，實用面積363平方呎，2房間隔，業主原本叫價710萬元放盤，有見樓市交投活躍，臨場反價33萬元，以743萬元易手，平均呎價20,468元，屬山景2房單位新高。不過，市場消息指出，買家最終因估價問題撻訂離場。若以二手樓市臨時訂金3%至5%計，相信損失約36萬至50萬元離場。 事實上，土地註冊處資料顯示，新港城H座6室，今年共錄4宗成交個案，最貴為37樓6室，成交價640萬元，反映上述撻訂中層6室比市價高約16%接貨。而銀行網上估價資料顯示，單位現時估價約665萬元，比成交價低約10%，估計新買家因估價不足而撻訂的機會甚高。 資料顯示，新港城2房單位造價頻頻破頂，例如J座高層3室，實用面積338平方呎，2房間隔，上月底以720萬元易手，呎價21,302元，售價和呎價同創2房新高價。 新港城於馬鞍山區算是交投活躍的大型屋苑，市場尚且出現估價不足撻訂個案，其他交投相對淡靜的屋苑，準買家更需留神。 例如粉嶺碧湖花園便有一宗估價不足而要撻訂的個案，屋苑1座中高層A室，實用面積485平方呎，銀行估價617萬元，但單位以新高價650萬元售出，較估價高出5%，實用面積呎價13,402元。但買家因為未能承造按揭，最終要撻訂離場，估計損手約10萬至15萬元訂金，這類以高價入市的個案，可謂得不償失。 銀行按揭「食飽」 歎慢板揀客 事實上，近期雖然銀行表面上仍然積極搶佔樓按市場，先後增加現金優惠吸客。不過，只要細心看看今年上半年的按揭數字，其實上半年按揭業務表現甚理想，不少銀行開始「放慢手腳」，不如想像中積極。 土地註冊處最新資料顯示，7月份現樓按揭宗數為9,658宗，較6月份的9,557宗微升1.1%或101宗，連升5個月，創10個月新高。以首7個月比較，現樓按揭宗數錄得54,589宗，對比去年同期的43,819宗上升10,770宗或24.6%。 其實，有大型銀行近期已經微調細額（600萬以下）借貸息率，可見大型銀行已經「食飽」，有條件揀客，所以準買家入市前必須多做風險評估。 撰文 : 唐榮